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Auspicabili trend positivi grazie alla finanziaria

8 Marzo 2011 - Autore: Andrea Omkar Lapiello - iRome Group - Coldwell Banker


 Panorama degli effetti che la "cedolare secca" potrà avere sul mercato immobiliare e l'economia reale.

La finanziaria in lavorazione ha positivamente agito su un elemento cruciale dellea filiera immobiliare: i costi fissi delle operazioni immobiliari.

L'introduzione della "cedolare secca" sulle locazioni immobiliare ad uso abitativo per persona fisiche e le agevolazioni in programma per il 2014 l'abbassamento della pressione fiscale sugli acquisti di prime case e ulteriori alleggerimenti sui costi fissi delle compravendite sono gli elementi che tretterò nell'articolo.

Gli effetti di questi cambiamenti sulla economia reale potranno essere nel medio termine positivi in termini assoluti, vediamo qui perchè.

Il volano immobiliare.

Fino a queste manovre la filiera immobiliare era stata aiutata dalla legge Bersani e dall'introduzione del valore catastale come base imponibile, sostituendo il valore di mercato. Questa operazione ha generato una spinta economica notevole sia sul numero di compravendite immobiliare sia sul gettito recuperato dalle transazioni trasparenti facilitate da questo regime.

Lo stesso obiettivo è perseguito grazie all'introduzione della "cedolare secca". Nel mercato delle locazioni immobiliari si sono sempre rilevati gli effetti negativi della non registrazione dei contratti locativi. La barriera più forte alla registrazione delle locazioni era l'aggravio IRPEF sui redditi locativi dichiarati che andava ad aumentare il monte reddito e che, vista la pressione fiscale sui redditi dichiarati, rendeva assolutamente non rilevante il fattore tutela e trasparenza a fronte di un guadagno netto di prelievi fiscali.

Dal punto di vista sistema Italia, rendere trasparente il sommerso italiano delle transazioni locative significa raggiungere non solo i redditi dichiarati dai locatari, ma anche quelli dichiarati dagli intermediari che potranno così operare con maggior presenza come garanti del mercato delle locazioni e dei loro soggetti.

Cosa succede adesso?

Dal 2011 in poi le persone fisiche proprietarie di immobili locati per uso abitativo potranno tutelarsi con contratti regolari e usufruire di un importante sgravio fiscale, come prezzo di questa garanzia.

Un immobile ad uso abitativo nella città di Roma può produrre fino al 5% di reddito annuo sul proprio prezzo/valore di mercato. Un immobile di 350.000€ nella zona Tiburtina o anche San Paolo, può arrivare a produrre fino a 17.500€ annui lordi, ossia applicando la "cedolare secca" 14.000€ netti.

Per redditi lordi al disotto di questa soglia esemplificativa le proiezioni hanno indicato che l'utilizzo dello sgravio IRPEF risulta più conveniente.

L'investimento in una seconda casa che può produrre un tale gettito garantito e regolarizzato ad un qualsiasi nucleo familiare diventa così una scelta remunerativa e possibile.

Anche considerando che dal netto prodotto, in genere un altro 20% va dedicato alle spese di mantenimento, un nucleo familiare si può ritrovare 11.200€ in più nel proprio paniere di risparmi, che equivale ad un reddito netto del 3,2%.

Per chi ha un indole da risparmiatore obbligazionista, ossia che  predilige un investimento a basso rischio sul lungo periodo, risulta così una nuova opzione di investimento di gran lunga preferibile all'acquisto di titoli obbligazionari, soprattutto perché dopo un periodo di almeno 10-15 anni dove si potrà estinguere un operazione di liquidità finalizzata all'investimento si avrà un unità immobiliare pronta ad essere immessa sul mercato per produrre un capitale sicuramente maggiore di quello investito. Si tenga infatti conto che negli ultimi 10 anni i valori degli immobili viaggiano su un trend di crescita del 100%-110% anche a fronte di un trend negativo del 20% avvenuto nel breve periodo(2009-2010).

Volano finanziario.

Per chi si intende di grandi sistemi la nota fatta sulle operazioni di liquidità (mutui) non sarà sicuramente sfuggita. Aumentare infatti l'accesso al credito su base ipotecaria significa anche aumentare la patrimonializzazione delle banche e le loro security. Consentire ciò rifletterà una maggiore tranquillità del sistema bancario, adesso molto cauto nelle proprie operazioni, che sicuramente risulterà in una maggiore flessibilità di produzione di credito al consumo o all'impresa e quindi un altra spinta a questa nostra economia ferma totalmente dipendente dagli istituti di credito.




            

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