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Un sistema di rating del Politecnico di Milano per determinare la qualità delle prestazioni degli edifici.

4 Novembre 2009 - Autore: Politecnico Di Milano


 

Un sistema di rating del Politecnico di Milano per determinare la qualità delle prestazioni degli edifici
 
Negli anni dal 1996 al 2007 il mercato del Real Estate ha visto il rapido incremento degli operatori e dei fatturati in segmenti quali i Fondi di Investimento, lo sviluppo di iniziative immobiliari (i developper), le attività di consulenza ecc.
Occorre però rilevare come una parte degli operatori del settore abbia impostato la propria attività secondo un “business model” fondato su parametri e logiche di natura quasi esclusivamente finanziaria che privilegiavano il capital gain rispetto al termine della redditività.
Il modello è stato imperniato, cioè, sull’espansione della leva finanziaria, sul trading, ovvero sulla capacità di stressare i tempi tra l’acquisto di un asset e la successiva vendita.
Un modello di business, questo, che ha trascurato l’elemento strutturale  fondamentale che caratterizza da sempre gli operatori ed i mercati più virtuosi: la ricerca della “qualità” degli immobili declinata secondo precisi parametri tecnologico-prestazionali.
La crisi che ha investito i mercati finanziari internazionali ha posto fine al modello basato sul credito finanziario e sull’ “ improvvisazione gestionale ”.
In questa fase emerge con forza dal mercato la richiesta di maggiore qualità del prodotto edilizio. Prestazioni energetiche e ambientali, costi manutentivi e gestionali, flessibilità degli spazi ed efficienza delle superfici, prestazioni dell’involucro e degli impianti fino ad arrivare ai più avanzati sistemi di automazione degli edifici ( Computer Integrated Building CIB) e di sicurezza, sono alcuni degli elementi che iniziano ad essere apprezzati dalla domanda più evoluta di edifici terziari, ma anche residenziali.
Gli investitori più innovativi e le Property Company più avvedute hanno colto le nuove dinamiche del mercato e si registrano diversi casi di operazioni di sviluppo immobiliare che fanno della ricerca della qualità complessiva del manufatto e non solo della pur fondamentale qualità architettonica un elemento focale e strategico della propria iniziativa. Da alcuni anni si parla frequentemente di edifici di classe “A” o “B”, senza però avere un giudizio chiaro e condiviso su cosa effettivamente caratterizzi un edificio di classe “A” piuttosto che “B”. Sull’onda di questa spinta innovativa diverse associazioni e alcune società commerciali hanno elaborato sistemi per definire il “rating” o classe degli edifici richiamandosi all’esperienza delle “società di rating” (Moody’s, Standard and Poor, Fitch ecc…) che elaborano rating per svariate tipologie di titoli mobiliari.
Nel frattempo sempre in questa direzione i Governi di alcuni paesi europei nel tentativo di affrontare il grave e strategico problema energetico hanno varato delle norme che rendono obbligatori sistemi di “certificazione energetica”. Occorre a questo proposito ricordare che le normative dei paesi aderenti all’UE sui sistemi di certificazione energetica presentano sostanziali differenze tra paese e paese e che il traguardo di una norma unitaria a livello europeo appare ancora lontana. In particolare per quanto riguarda il nostro paese deve affrontare una situazione particolarmente grave a causa della forte dipendenza energetica dell’Italia dall’estero che raggiunge quasi l’85% del fabbisogno complessivo. Questo fardello determina costi energetici sempre più elevati che ostacolano gravemente, sia la formazione di un mercato energetico effettivamente concorrenziale, che la competitività delle imprese, oltre a contribuire negativamente alla bilancia commerciale del nostro paese. In generale possiamo rilevare come i sistemi di classificazione di edifici più diffusi a livello internazionale tra cui ricorderemo: STM (Serviceability Tools and Methods; REN (Real Estate Norm); BQA (Building Quality Assessment); DQI (Design Quality Indicator);
Post Occupancy Review of Building and their Engineering (PROBE); Tool for Office Building Upgrading Solutions (TOBUS); Building Rsearch Establishment Environmental Assess Method (BREEAM); Performance contract (RGD); Leed (Green Building Council) ; SBR Methodology; ORBIT (aspetti organizzativi) ; Flexis (flessibilità degli edifici); BOSTI (valutazione da parte degli occupanti) ; PeBBU (Performance Based Building) ed altri ancora, non affrontano in modo organico e complessivo il tema dei criteri secondo cui definire quantitativamente il livello delle prestazioni di un edificio. Infatti la maggior parte dei sistemi sopra citati affronta solo alcune delle variabili ritenute fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio:particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e  alla compatibilità  ambientale.
Nessun sistema internazionale tra quelli citati ha l’obiettivo di valutare le prestazioni degli edifici secondo criteri “trasversali”, afferenti diverse aree tematiche o scientifiche.
A questa carenza dei sistemi di certificazione ha cercato di ovviare il Lab. Gestitec del Politecnico di Milano che ha realizzato, dopo una ricerca durata due anni, un sistema di rating per individuare con precisione la qualità (classe A; B; C) degli edifici.
 
 
 
 
 
 
Obiettivo della ricerca
 
Obiettivo della ricerca è stata la determinazione delle variabili utili alla costruzione di un modello di rating immobiliare, finalizzato all’individuazione di elementi che possano oggettivamente identificare illivello di “qualità” degli edifici terziari.
La ricerca è stata condotta dal Laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano, con il supporto di importanti società partner dell’iniziativa: Generali Gestione Immobiliare, Pirelli RE, Paschi Gestioni Immobiliari.
Le aziende hanno partecipato alla costruzione del modello di rating, supportando il gruppo di lavoro nella fase dedicata alla definizione delle variabili e soprattutto, nella sperimentazione condotta su 8 edifici “campione”.
L’obiettivo della ricerca ha portato il gruppo di lavoro a non considerare, tra le variabili da
analizzare, la rispondenza alle prescrizioni normative né i criteri che determinano il valore di mercato degli edifici; considerando la prima una condizione necessaria, ma non sufficiente; la seconda, dipendente da logiche di carattere reddituale e non solo da oggettive caratteristiche tecniche/funzionali degli edifici.
Il Modello di rating è stato sottoposto all’attenzione del Public Affair Department di RICS International, per l’accreditamento della ricerca e la sua pubblicazione a livello internazionale.
 
Metodologia della ricerca
Il gruppo di lavoro ha preso in esame 35 sistemi esistenti a livello internazionale per la valutazione delle prestazioni degli edifici, secondo criteri funzionali e/o tecnologici.
La maggior parte dei sistemi presi in esame affronta solo alcune delle variabili ritenute
fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio: particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e alla compatibilità ambientale.
Nessun sistema internazionale tra quelli analizzati ha l’obiettivo di valutare le prestazioni degli edifici secondo criteri “trasversali”, afferenti diverse aree tematiche o scientifiche.
In un secondo momento sono stati presi in esame diversi ambiti di analisi, ognuno dei quali caratterizzato da variabili che concorrono a determinare il livello “prestazionale” degli edifici.
Sulla base dell’analisi svolta, sono stati individuati 13 ambiti di analisi, che rappresentano le variabili che costituiscono il “Modello di rating” :
 
1)    INVOLUCRO EDILIZIO: orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazioni dei vetri impiegati, isolamento acustico;
2)    LIVELLO DI ISOLAMENTO ACUSTICO: presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
3)    ENERGIA: rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
4)    CLIMATIZZAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
5)    ILLUMINAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
6)    EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
7)    IMPIANTI DI SICUREZZA: caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali;
8)    GESTIONE: modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone;
9)    IMPIANTI DI COMUNICAZIONE-CABLAGGIO: caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
10) FINITURE INTERNE: qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
11) LOCALIZZAZIONE: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
12) IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO: caratteristiche generali e livello prestazionale;
13) ACQUA: uso razionale dell’acqua e trattamento acque.
 
Utilizzo del sistema informativo
Il sistema di rating del Politecnico di Milano è stato informatizzato ed è uno strumento di facile ed immediata utilizzazione.
Il sistema è offerto in utilizzo con un abbonamento a tutti gli operatori del Real estate italiano.
Il popolamento del data base dovrà essere realizzato direttamente dal “cliente”, in possesso delle informazioni relative all’edificio/i.
I file compilati e completati vengono inviati via posta elettronica a: qualitec@polimi.it.
A seguito dell’invio, il “cliente” riceverà le informazioni di ritorno in merito a:
  • il punteggio conseguito per ognuna delle famiglie compilate rapportato al massimo punteggio ottenibile;
  • il punteggio complessivamente ottenuto dall’edificio;
L’abbonamento annuale consente di ricevere dati di output per  10 edifici.
Il Laboratorio GestiTec si impegna a non rendere noti i dati ricevuti, se non in forma aggregata e anonima a solo scopo di didattica e ricerca.
 
Rilascio di certificazione
Nel caso in cui il cliente fosse interessato a ottenere un certificato relativo al punteggio di rating totalizzato, il Laboratorio Gestitec, provvederà a:
a) individuare una serie di dati per ogni famiglia, in merito ai quali procedere a verifica diretta;
b) controllare il corretto inserimento relativo ai dati presenti nel data base (p.es. i dati che attribuiscono un valore di default o medio);
c) richiedere la possibilità di verificare la documentazione tecnica dell’edificio sottoposto all’analisi di rating.
 
 Le 13 “famiglie” di prestazioni analizzate dal Sistema di Rating del Lab Gestitec del Politecnico di Milano.
   I grafici rappresentano 4 diversi edifici sottoposti all’analisi del Sistema di Rating.
 
 
 
 Il grafico illustra il risultato dell’applicazione del sistema di rating ad un edificio prima (campitura blu del grafico) e dopo l’esecuzione di un intervento di riqualificazione (campitura gialla).
Risulta evidente l’incremento delle prestazioni ottenuto, in taluni ambiti prestazionali, con l’intervento di riqualificazione che ha permesso di migliorare in modo significativo il rating dell’edificio.
Un sistema di rating del Politecnico di Milano per determinare la qualità delle prestazioni degli edifici
 
Negli anni dal 1996 al 2007 il mercato del Real Estate ha visto il rapido incremento degli operatori e dei fatturati in segmenti quali i Fondi di Investimento, lo sviluppo di iniziative immobiliari (i developper), le attività di consulenza ecc.
Occorre però rilevare come una parte degli operatori del settore abbia impostato la propria attività secondo un “business model” fondato su parametri e logiche di natura quasi esclusivamente finanziaria che privilegiavano il capital gain rispetto al termine della redditività.
Il modello è stato imperniato, cioè, sull’espansione della leva finanziaria, sul trading, ovvero sulla capacità di stressare i tempi tra l’acquisto di un asset e la successiva vendita.
Un modello di business, questo, che ha trascurato l’elemento strutturale  fondamentale che caratterizza da sempre gli operatori ed i mercati più virtuosi: la ricerca della “qualità” degli immobili declinata secondo precisi parametri tecnologico-prestazionali.
La crisi che ha investito i mercati finanziari internazionali ha posto fine al modello basato sul credito finanziario e sull’ “ improvvisazione gestionale ”.
In questa fase emerge con forza dal mercato la richiesta di maggiore qualità del prodotto edilizio. Prestazioni energetiche e ambientali, costi manutentivi e gestionali, flessibilità degli spazi ed efficienza delle superfici, prestazioni dell’involucro e degli impianti fino ad arrivare ai più avanzati sistemi di automazione degli edifici ( Computer Integrated Building CIB) e di sicurezza, sono alcuni degli elementi che iniziano ad essere apprezzati dalla domanda più evoluta di edifici terziari, ma anche residenziali.
Gli investitori più innovativi e le Property Company più avvedute hanno colto le nuove dinamiche del mercato e si registrano diversi casi di operazioni di sviluppo immobiliare che fanno della ricerca della qualità complessiva del manufatto e non solo della pur fondamentale qualità architettonica un elemento focale e strategico della propria iniziativa. Da alcuni anni si parla frequentemente di edifici di classe “A” o “B”, senza però avere un giudizio chiaro e condiviso su cosa effettivamente caratterizzi un edificio di classe “A” piuttosto che “B”. Sull’onda di questa spinta innovativa diverse associazioni e alcune società commerciali hanno elaborato sistemi per definire il “rating” o classe degli edifici richiamandosi all’esperienza delle “società di rating” (Moody’s, Standard and Poor, Fitch ecc…) che elaborano rating per svariate tipologie di titoli mobiliari.
Nel frattempo sempre in questa direzione i Governi di alcuni paesi europei nel tentativo di affrontare il grave e strategico problema energetico hanno varato delle norme che rendono obbligatori sistemi di “certificazione energetica”. Occorre a questo proposito ricordare che le normative dei paesi aderenti all’UE sui sistemi di certificazione energetica presentano sostanziali differenze tra paese e paese e che il traguardo di una norma unitaria a livello europeo appare ancora lontana. In particolare per quanto riguarda il nostro paese deve affrontare una situazione particolarmente grave a causa della forte dipendenza energetica dell’Italia dall’estero che raggiunge quasi l’85% del fabbisogno complessivo. Questo fardello determina costi energetici sempre più elevati che ostacolano gravemente, sia la formazione di un mercato energetico effettivamente concorrenziale, che la competitività delle imprese, oltre a contribuire negativamente alla bilancia commerciale del nostro paese. In generale possiamo rilevare come i sistemi di classificazione di edifici più diffusi a livello internazionale tra cui ricorderemo: STM (Serviceability Tools and Methods; REN (Real Estate Norm); BQA (Building Quality Assessment); DQI (Design Quality Indicator);
Post Occupancy Review of Building and their Engineering (PROBE); Tool for Office Building Upgrading Solutions (TOBUS); Building Rsearch Establishment Environmental Assess Method (BREEAM); Performance contract (RGD); Leed (Green Building Council) ; SBR Methodology; ORBIT (aspetti organizzativi) ; Flexis (flessibilità degli edifici); BOSTI (valutazione da parte degli occupanti) ; PeBBU (Performance Based Building) ed altri ancora, non affrontano in modo organico e complessivo il tema dei criteri secondo cui definire quantitativamente il livello delle prestazioni di un edificio. Infatti la maggior parte dei sistemi sopra citati affronta solo alcune delle variabili ritenute fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio:particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e  alla compatibilità  ambientale.
Nessun sistema internazionale tra quelli citati ha l’obiettivo di valutare le prestazioni degli edifici secondo criteri “trasversali”, afferenti diverse aree tematiche o scientifiche.
A questa carenza dei sistemi di certificazione ha cercato di ovviare il Lab. Gestitec del Politecnico di Milano che ha realizzato, dopo una ricerca durata due anni, un sistema di rating per individuare con precisione la qualità (classe A; B; C) degli edifici.
 
 
 
 
 
 
Obiettivo della ricerca
 
Obiettivo della ricerca è stata la determinazione delle variabili utili alla costruzione di un modello di rating immobiliare, finalizzato all’individuazione di elementi che possano oggettivamente identificare illivello di “qualità” degli edifici terziari.
La ricerca è stata condotta dal Laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano, con il supporto di importanti società partner dell’iniziativa: Generali Gestione Immobiliare, Pirelli RE, Paschi Gestioni Immobiliari.
Le aziende hanno partecipato alla costruzione del modello di rating, supportando il gruppo di lavoro nella fase dedicata alla definizione delle variabili e soprattutto, nella sperimentazione condotta su 8 edifici “campione”.
L’obiettivo della ricerca ha portato il gruppo di lavoro a non considerare, tra le variabili da
analizzare, la rispondenza alle prescrizioni normative né i criteri che determinano il valore di mercato degli edifici; considerando la prima una condizione necessaria, ma non sufficiente; la seconda, dipendente da logiche di carattere reddituale e non solo da oggettive caratteristiche tecniche/funzionali degli edifici.
Il Modello di rating è stato sottoposto all’attenzione del Public Affair Department di RICS International, per l’accreditamento della ricerca e la sua pubblicazione a livello internazionale.
 
Metodologia della ricerca
Il gruppo di lavoro ha preso in esame 35 sistemi esistenti a livello internazionale per la valutazione delle prestazioni degli edifici, secondo criteri funzionali e/o tecnologici.
La maggior parte dei sistemi presi in esame affronta solo alcune delle variabili ritenute
fondamentali per una valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio: particolarmente diffusi risultano gli aspetti legati al contenimento dei consumi energetici e alla compatibilità ambientale.
Nessun sistema internazionale tra quelli analizzati ha l’obiettivo di valutare le prestazioni degli edifici secondo criteri “trasversali”, afferenti diverse aree tematiche o scientifiche.
In un secondo momento sono stati presi in esame diversi ambiti di analisi, ognuno dei quali caratterizzato da variabili che concorrono a determinare il livello “prestazionale” degli edifici.
Sulla base dell’analisi svolta, sono stati individuati 13 ambiti di analisi, che rappresentano le variabili che costituiscono il “Modello di rating” :
 
1)    INVOLUCRO EDILIZIO: orientamento, tipologia costruttiva dell’edificio, prestazioni dei vetri impiegati, isolamento acustico;
2)    LIVELLO DI ISOLAMENTO ACUSTICO: presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all’interno dell’edificio;
3)    ENERGIA: rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
4)    CLIMATIZZAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto, flessibilità, controllo dei consumi;
5)    ILLUMINAZIONE: caratteristiche generali dell’impianto elettrico, illuminazione naturale;
6)    EFFICIENZA DELLE SUPERFICI: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all’attività, presenza di spazi “ecologici”;
7)    IMPIANTI DI SICUREZZA: caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali;
8)    GESTIONE: modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone;
9)    IMPIANTI DI COMUNICAZIONE-CABLAGGIO: caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
10) FINITURE INTERNE: qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
11) LOCALIZZAZIONE: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all’immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
12) IMPIANTI DI SOLLEVAMENTO: caratteristiche generali e livello prestazionale;
13) ACQUA: uso razionale dell’acqua e trattamento acque.
 
Utilizzo del sistema informativo
Il sistema di rating del Politecnico di Milano è stato informatizzato ed è uno strumento di facile ed immediata utilizzazione.
Il sistema è offerto in utilizzo con un abbonamento a tutti gli operatori del Real estate italiano.
Il popolamento del data base dovrà essere realizzato direttamente dal “cliente”, in possesso delle informazioni relative all’edificio/i.
I file compilati e completati vengono inviati via posta elettronica a: qualitec@polimi.it.
A seguito dell’invio, il “cliente” riceverà le informazioni di ritorno in merito a:
  • il punteggio conseguito per ognuna delle famiglie compilate rapportato al massimo punteggio ottenibile;
  • il punteggio complessivamente ottenuto dall’edificio;
L’abbonamento annuale consente di ricevere dati di output per  10 edifici.
Il Laboratorio GestiTec si impegna a non rendere noti i dati ricevuti, se non in forma aggregata e anonima a solo scopo di didattica e ricerca.
 
Rilascio di certificazione
Nel caso in cui il cliente fosse interessato a ottenere un certificato relativo al punteggio di rating totalizzato, il Laboratorio Gestitec, provvederà a:
a) individuare una serie di dati per ogni famiglia, in merito ai quali procedere a verifica diretta;
b) controllare il corretto inserimento relativo ai dati presenti nel data base (p.es. i dati che attribuiscono un valore di default o medio);
c) richiedere la possibilità di verificare la documentazione tecnica dell’edificio sottoposto all’analisi di rating.
 
 Le 13 “famiglie” di prestazioni analizzate dal Sistema di Rating del Lab Gestitec del Politecnico di Milano.
   I grafici rappresentano 4 diversi edifici sottoposti all’analisi del Sistema di Rating.
 
 
 
 Il grafico illustra il risultato dell’applicazione del sistema di rating ad un edificio prima (campitura blu del grafico) e dopo l’esecuzione di un intervento di riqualificazione (campitura gialla).
Risulta evidente l’incremento delle prestazioni ottenuto, in taluni ambiti prestazionali, con l’intervento di riqualificazione che ha permesso di migliorare in modo significativo il rating dell’edificio.
 




            

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