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Siiq e prospettive real estate italiano

25 Aprile 2009 - Autore: Studio Legale e Tributario Giommi

1.     E passato più di un anno dall’introduzione in Italia delle SIIQ, le Società  di Investimento Immobiliare Quotate e la situazione è rimasta la stessa. Come mai?

Eistono due ordini di motivi per cui le siiq non hanno avuto il successo sperato. Per prima cosa si è verificato un problema di inadeguatezza normativa sia a livello civilistico che tributario. Le pecche di una legge, ancora incompleta e poco rigorosa, non sono problemi di poco conto basti pensare a cosa è successo con la lacunosa norma sulle cartolarizzazioni in Italia (anche se col senno di poi è stata una vera fortuna).

La seconda ragione è da ricercare nella situazione dei mercati finanziari in generale e nel mercato immobiliare, nello specifico. Vediamo tutti le aberrazioni che hanno raggiunto le operazioni con leva finanziaria e la finanza immobiliare non ne è stata di certo immune.

 

2.     A suo avviso si può parlare di insuccesso di tale strumento? Perché?

 

Ad oggi è un insuccesso tutto italiano: si ipotizzavano oltre un centinaio di società potenziali aderenti al regime delle siiq e siamo solo a un paio di candidate con il nulla che si profila all’orizzonte.

In dettaglio i principali problemi normativi possono essere riconducibili ai seguenti:

-         capitale minimo richiesto ancora troppo elevato;

-         concetto giuridico di “immobile” come patrimonio delle siiq ancora ristretto e delimitato (non vengono ricomprese le infrastrutture);

-         la scadenza troppo ravvicinata per decidere se optare per il regime siiq;

-         inopportuna ritenuta sui dividendi percepiti dai soggetti stranieri residenti in paesi white listed;

-         inapplicabilità della direttiva “madre figlia” ai dividendi derivanti dalla gestione esente;

-         inopportuna tassazione delle plusvalenze relative ad immobili destinati alla locazione: meglio una detassazione di tali elementi reddituali a condizioni che siano reinvestiti in immobili o partecipazioni in siiq entro il secondo esercizio successivo a quello di realizzo.

-         impossibilità di attribuire alle stabili organizzazioni di società estere la qualifica di siiq.

In aggiunta a quanto detto si consideri che le siiq italiane sono nate per ultime in Europa: il potenziale debutto è così coinciso in un momento tragico per i mercati.

 

3.      Alcuni operatori pensavano che l’introduzione delle SIIQ avrebbe messo in difficoltà i fondi immobiliari, invece questi strumenti hanno dimostrato di essere molto attivi e le sgr continuano a crearne di nuovi. Questa è un’ulteriore conferma di quanto si sosteneva, ossia che le sgr non sono state attratte dallo strumento SIIQ?

 

I fondi immobiliari godono ancora di indubbi vantaggi fiscali, ben superiori alle siiq, e di una legge che offre sicuramente maggiori garanzie, meno ambiguità, e interpretazioni collaudate negli anni.

 

4.     Quali sono ancora oggi le principali criticità dello strumento SIIQ? Normative, operative ecc..

 

Le principali sono di ordine normativo. Soprattutto gli incentivi fiscali non sembrano all’altezza degli obiettivi.

 

5.     Il legislatore ha previsto tutto o ci sono in programma degli aggiornamenti?

 

Ci stiamo avvicinando al periodo della finanziaria. Le siiq sono nate da un emendamento (improvvisato) non preceduto da approfondite consultazioni per valutarne l’impatto. Auguriamoci così anche per la finanziaria per il 2009 siano presenti le modiche necessarie ma che soprattutto sia affrontato in maniera radicale il problema della riforma finanziaria che sta a monte di tutto e che è la priorità di tutti i governi.

 

6.     Come potrebbe cambiare lo scenario immobiliare con l’introduzione a regime dello strumento SIIQ?

 

La logica fondo immobiliare – siiq dovrebbe essere complementare: le sgr costituiscono un fondo. Il fondo, a scadenza, apporta il patrimonio nelle siiq e il cerchio si chiude con interazione reciprocamente virtuosa. Le siiq, in prospettiva, sarebbero state, infatti, gli acquirenti perfetti dei patrimoni a reddito dei fondi.

Lo scenario ideale sarebbe stato: più possibilità di investire nell’immobiliare indirettamente per i risparmiatori, riposizionamento internazionale degli investitori istituzionali italiani e soprattutto un mercato per la locazione di dimensioni maggiori. Sarebbe poi stata un’occasione per le società immobiliari di famiglia di trasformarsi in siiq e per la famiglie più facoltose di utilizzare in maniera più efficiente il loro patrimonio immobiliare. Si è preferito, invece,  imitare il modello anglossassone (prevedendo un equity di grande importo) senza pensare alle peculiarità italiane e ai nostri family business. La crisi finanziaria globale potrebbe essere una occasione per ripensare modelli liberali alternativi.

 

Intervista a Guido Giommi

rilasciata alla rivista Hedge

 




            

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