Tabelle condominiali - modifiche

21 Settembre 2010 - Autore: Studio legale avvocato Enrico Candiani

 

Con la sentenza 18477 depositata il 10 agosto 2010, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato un importante principio, che aiuterà molti condomìni ad uscire dall’empasse in cui si trovano da tempo.
Per la modifica delle tabelle millesimali, riconosce la Suprema Corte, è sufficiente la maggioranza relativa dei condòmini, pari ad almeno 500 millesimi.
La pronuncia arriva a risolvere l’annoso problema in cui versano molti condomini a seguito di importanti modifiche della superficie di singole unità immobiliari – ad esempio per sopraelevazione o recupero del sottotetto da parte del proprietario dell’ultimo piano. Tali opere aumentano il valore dell’unità immobiliare in cui vengono eseguite e logica vorrebbe che successivamente si procedesse alla rideterminazione dei millesimi di valore di tutte le diverse unità di condominio.
Il disposto dell’art. 1118 del Codice Civile, infatti, stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se non altrimenti disposto. Inoltre, cosa che ben più interessa la quotidiana gestione del condominio, in base all’art. 1123 C.C., le spese per la conservazione, la manutenzione e il godimento degli enti comuni, nonché per le prestazioni di servizi e per le innovazioni che li riguardano, sono sostenute dai condòmini proprio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.
Per questo motivo il proprietario che ha aumentato la superficie di sua proprietà dovrebbe concorrere in misura maggiore alle spese ed è di immediata intuizione che sarà proprio quel condòmino a votare contro a tale proposta in assemblea.
Per lungo tempo la stessa Corte di Cassazione ha ritenuto che per l’approvazione e/o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condòmini e che in assenza di detto consenso dovesse provvedervi il giudice su domanda degli interessati (si vedano C. Cass. 18.04.1978 n. 1846; C. Cass. 17.10.1980 n. 5593; C. Cass. 19.10.1988 n. 5686; C. Cass. 5.06.2008 n. 14951)
Non è questa la sede per esaminare le svariate motivazioni che di volta in volta la Suprema Corte ha posto a fondamento delle precedenti decisioni, ma si rilevi fondamentalmente l’assunto secondo cui, poiché l’espressione in millesimi del valore della proprietà dei singoli condòmini discende direttamente dalla Legge, essa non rientrerebbe nella competenza dell’assemblea.
In realtà è proprio partendo dalla confutazione di questo assunto e dall’osservazione secondo cui l’approvazione delle tabelle da parte dell’assemblea è traduzione in concreto del dettato normativo e dunque riconoscimento delle operazioni di calcolo previste dalla Legge come proporzione tra valore dell’intero fabbricato e valore della singola quota, la sentenza 18477/2010 riconosce sia la competenza dell’assemblea ad approvare le tabelle, che la sufficienza di una maggioranza relativa dei voti dei presenti, per la validità della relativa approvazione.
In sintesi, la Suprema Corte distingue tra tabelle tradizionali (cioè quelle che si limitano a tradurre ed applicare al caso concreto del singolo condominio la regola della proporzione intero condominio/singola proprietà di cui all’art. 1123 C.C.), dalle tabelle con cui contrattualmente, i condòmini decidono di derogare in parte alla Legge, per lo più fissando criteri per la ripartizione delle spese comuni diversi da quello normativo.
Queste ultime tabelle, definite convenzionali, cioè contrattuali, in quanto specifica espressione delle volontà e libertà di diritto privato delle parti coinvolte e inerente loro diritti disponibili, non possono che essere oggetto di approvazione unanime. Solo tutte le parti che hanno partecipato ad un contratto, infatti, possono derogarvi e porvi modifiche.
Per l’approvazione delle tabelle tradizionali, invece, è sufficiente il quorum relativo, essendo esse semplice traduzione del dato normativo.
Ciò a maggior ragione ove si rifletta sul fatto che le tabelle, in base all’art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, sono allegate al Regolamento condominiale che, per espressa previsione dell’art. 1138 C.C., viene approvato a maggioranza relativa.
Quanto detto per l’approvazione riguarda evidentemente anche ogni variazione che sia necessario apportare alle tabelle.
Pertanto, la corte conclude osservando che “…mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2” e dunque con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
I condòmini che sino ad ora si sono rifiutati di adeguare le tabelle alle mutate proporzioni della loro proprietà rispetto all’intero condominiale non potranno più rimandare il giusto adeguamento!
Valga la pena sottolineare, però, che la pronuncia in questione non legittima certo la maggioranza relativa ad adottare tabelle ingiustificatamente più onerose per uno o più condòmini senza un adeguato riferimento alla reale situazione di fatto delle unità immobiliari interessate. Nel caso in cui un condòmino si sentisse leso da una delibera di tale portata, ben potrà impugnare la decisione assembleare negli ordinari modi previsti dalla Legge, il cui scopo resta quello di impedire abusi nei confronti della minoranza in sede assembleare.
 
 
           
 Avvocato Lorena Uboldi
con la supervisione dell'avv. Enrico Candiani
 



            

Altri articoli scritti da Studio legale avvocato Enrico Candiani

Ultimi commenti degli utenti

Egregio Avvocato Uboldi, Mi rivolgo a Lei, per pregarla di dirmi il suo punto di vista rispetto alla scelta fra due posizioni giuridiche alternative. L?argomento, ?molto trattato dopo la sentenza Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477-- è: in quale modo va effettuata la revisione delle tabelle millesimali in un condominio, ove ricorra il caso? Ho visto e sentito due posizioni diverse. 1) L?una afferma che la Legge nulla dice in merito. Resterebbe, allora, da rispettare il solo criterio della proporzionalità. La maggioranza, ex art. 1136 c.c., potrà validamente approvare qualunque riparto millesimale fra i molti che in quel criterio ci stanno. I giochi saranno nelle mani del professionista che redige le tabelle, come nell?onestà e correttezza della maggioranza. La minoranza potrà ben poco. Ove ci si discosti invece dal criterio della proporzionalità, si dovrà arrivare ad un negozio fra tutti i condòmini. 2) L?altra, dice che il criterio di ripartizione delle spese deve restare invariato. Ma senza spiegarne il perché sotto il profilo giuridico: forse perché, agli occhi di un giurista, è evidente. Io sono convinto assertore di questa tesi, e affermo che la Legge, dispone quanta basta in merito. Illustro di seguito le mie considerazioni: I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell?interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell?edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. A questo punto domando: per i piani o porzioni di piano, in cui le condizioni previste dall? art. 69-- non ricorrano affatto, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati??e questo autonomamente, e non invece solo in relazione alle ricadute rivenienti dalla revisione effettuata sul piano o parte di piano effettivamente ricadenti nei casi previsti dall?art. 69 d.a.? Declinando il testo dell?art. 69 direi: non possono esserlo. Se non con il consenso di tutte le parti interessate. Andiamo alla pratica ed esaminiamo un caso di errore ed un caso di ampliamento, ammettendolo rilevante. ERRORE Un condòmino scopre un errore di calcolo. Cosa si dovrà fare? Correggerlo. Se, per esempio, un soggiorno era stato indicato essere di mq 18, mentre la sua superficie vera era ed è mq 23, si ripescheranno i calcoli originali e si rifarà la valorizzazione di quel soggiorno per mq. 23. I millesimi di quel piano o porzione di piano risulteranno cresciuti, ed il totale generale risulterà > 1.000. A questo punto occorrerà ancora riportare il totale a 1000, rettificando proporzionalmente tutte le quote millesimali. Provocatoriamente mi chiedo: non sarebbe forse più corretto ricalcolare semplicemente i millesimi di tutti gli alloggi del condominio? Certamente No. Infatti, se si utilizzeranno i criteri originari, ogni altro piano o porzione di piano vedrà comunque confermati i millesimi precedenti, mentre risultati diversi si otterranno solo per il piano o porzione per il quale si era rilevato l?errore. Tale procedimento risulterebbe quindi inutilmente complesso e costoso. Se invece si utilizzeranno dei criteri innovativi, non il solo piano o porzione per il quale si è rilevato l?errore darà risultati diversi, ma anche tutti gli altri piani o porzioni di piano. In altri termini, tutti i piani o porzione, saranno fonte di millesimi da mettere in gioco, anche se per uno solo ricorre la condizione di revidibilità prevista dal C.C. Orbene, io dico che una revisione condotta in questo modo non è consentita dalla legge, e io la considero nulla, perché costituisce una revisione (occulta) dei millesimi di piani o parti di piano per i quali non ricorre alcuna delle condizioni previste dall?art. 69(*). E se anche la più parte dei condòmini fosse favorevole ad un tale modo di procedere, potrebbe essere non d?accordo anche solo uno degli altri condomini, in minoranza o assente. Questi, infatti, potrebbe avere nocumento da una tale revisione, e potrebbe giustamente opinare la nullità della delibera assunta. Concludo quindi: ove per emendare un errore si rivedessero, con criteri innovativi, tutti i piani o porzioni, il risultato potrebbe essere approvato solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 C.C. MUTATE CONDIZIONI Esaminiamo ora il caso in cui sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni?? a ragione delle mutate condizioni di una parte dell?edificio?. Ebbene, come nel caso di errore, la revisione, attuata con l?utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali, non è ammissibile per i piani o parti di piano in cui nulla è mutato(*). Ripetendomi dirò: per essi, conservando i criteri iniziali, la revisione non porta a nulla, bensì ripropone il risultato originario. Invece il cambiamento dei criteri trasformerà tutti i piani e porzioni in fonte autonoma di millesimi da ??ridistribuire??, e andrà a costituire una revisione (occulta) dei millesimi fatta in assenza delle condizioni che la revisione consentono. Tabelle calcolate in questo modo potrebbero essere approvate solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 c.c.. Mi auguro di essere stato chiaro, e di non arrecarle troppo disturbo. Voglia, per cortesia, ed amore di giustizia, se condivide il mio pensiero, comunicarmelo per mio conforto, ed appoggiarlo con le considerazioni che Ella sa fare, considerando questo mio scritto un semplice spunto di riflessione. Nel ringraziarLa anticipatamente e calorosamente dell?aiuto che crederà di darmi, La saluto cordialmente e Le esprimo i migliori auguri di successo professionale. dott. Silvio ROSINGANA Via Fiume 1, Saluzzo (CN), tel. 327 83 90 818 Silvio Rosingana E-mail silviolili@yahoo.it Saluzzo, 24 Giugno 2011 P.S. I tecnici hanno scritto: in sede di revisione, per prima cosa si dovranno cercare i calcoli originali, e trovare le formule applicate (in concreto i fattori correttivi scelti, ed i pesi loro assegnati). Tali formule saranno quindi utilizzate: --per correggere l?errore emerso nelle tabelle vigenti o --per ??pesare?? le variazioni intervenute (incrementali o decrementali) e rettificare conseguentemente i millesimi già attribuiti al piano o frazione / ai piani o frazioni interessati dalle variazioni. (Franco Guazzone, su http://www.professioni-imprese24.ilsole24ore.com/professioni24/ediliziaambiente/ediliziaimmobili/news/Tabellemil.html)

24 Giugno 2011 ore 18:38:47 - Silvio ROSINGANA












Powered by Share Trading
Everlasting

activtrades