NUOVA OPERATIVITA' NELLA VENDITA DEGLI IMMOBILI

10 Luglio 2010 - Autore: Walter Panzeri


Dopo la crisi dei mutui sub-prime è diventato sempre più difficile vendere immobili. Questo è dovuto principalmente al fatto che le banche hanno ristretto, e di molto, i parametri per l’elargizione mutui ai propri clienti. Quindi più che un problema di carenza di domanda è soprattutto una problematica legata al sistema creditizio. A chi crede che torneranno ancora i tempi in cui le banche davano facilmente mutui, finanziando anche il 100% del valore d’acquisto, si sbaglia. La lezione della crisi ha insegnato a tutti gli istituti di credito che finanziare una operazione immobiliare è sempre rischiosa per via della lunga durata dei tempi di rientro, e in periodi così grandi può capitare di tutto.

Infatti i tempi medi di rientro attuali dei finanziamenti immobiliari è tra i 15 e i 20 venti anni, più che raddoppiati rispetto a 10 anni fa. Storicamente poi, i cicli economici duravano 7 anni, ma ora crisi e crescita economica si alternano molto più velocemente, ed è proprio in periodi di recessione che i crediti immobiliari creano grandi sofferenze alle banche, e più ci sono periodi di depressione economica,  più i non pagamenti aumentano.

Non è che con questo non si faranno più compravendite immobiliari o per di più non si finanzieranno acquisti del real estate,  ma sicuramente dovranno cambiare gli strumenti e le modalità di come finanziare l’operazione. Lo strumento ritenuto più idoneo e con le giuste caratteristiche per questa attività è senza dubbio il fondo immobiliare ad apporto.

I fondi immobiliari ad apporto a differenza degli ordinari, dove prima si mettono i capitali da investire e poi si acquistano gli immobili, prima si conferiscono gli immobili e poi si vendono le quote. I vantaggi offerti da una simile operazione sono molteplici, si va dalla certificazione del valore fatto da strutture istituzionali alla efficienza fiscale dello strumento. Si usano questi strumenti soprattutto per operazione di taglio superiore ai cinque milioni di €uro, ma grazie all’introduzione delle Sicav Sif è ora possibile utilizzare questi vantaggiosi fondi per cifre a partire da 125.000 €. Con questo target l’uso di tali tipologie di operazioni si sta diffondendo a macchia d’olio, soprattutto in paesi con una cultura finanziaria molto avanzata come le nazioni Anglosassoni. Le vecchie società immobiliari costituite con SRL o SPA ormai non sono più utilizzate, perchè lo strumento fondo regolamentato offre moltissimi vantaggi rispetto alle vecchie tipologie societarie. In Italia l’utilizzo dei fondi real estate è poco diffuso, basti pensare che del valore totale degli investimenti immobiliari fatti dagli italiani  il 97,5% sono investimenti diretti, mentre solo il 2,5% è fatto tramite veicoli finanziari dedicati. Lo sviluppo di fondi immobiliari crea poi dei notevoli vantaggi alle economie dei Paesi che hanno sviluppato questa forma di investimento, ma qui il discorso si farebbe molto lungo. Pensate che il mercato immobiliare rappresenta il 20% del PIL Italiano, quindi uno sviluppo del settore è in grado di trascinare verso il benessere tutta l’economia nazionale. I vantaggi più significativi dell’ usare un fondo Sif per la vendita di un immobile sono:

  1. Possibilità di convertire qualsiasi proprietà in asset liquido;
  2. Efficienza fiscale;
  3. Nessuna restrizione al conferimento diretto nel fondo ne di carattere quantitativo, qualitativo o di posizione geografica;
  4. Ampia fascia di potenziali acquirenti (sottoscrittori), non solo privati ma anche istituzionali come fondi pensione o di private equity, compagnie assicurative ecc....; 
  5. Varie possibilità di veicolazione del fondo, tra cui LPS;
  6. Strumento di pianificazione successoria;
  7. Basso costo di costituzione e di mantenimento.

 

Questi vantaggi associati a tutti gli altri che i fondi Sif offrono, fanno dello strumento un eccellente ed efficace veicolo per il trasferimento delle proprietà immobiliari.

 




            

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