Stocks it
FinanzaeDiritto sui social network
19 Luglio 2019  le interviste  |  professionisti  |  chi siamo  |  forum  |  area utenti  |  registrati

            




Convegno "Parziarietà delle obbligazioni condominiali"

6 Dicembre 2012 - Autore: A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati


 

 

Relazione convegno

Solidarietà

 

obbligazioni solidali e parziarie ha assunto particolare rilevanza nella materia condominiale.

Oggetto di indagine di dottrina e giurisprudenza è la natura delle obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio, ovvero ci si chiede se le stesse seguano il regime delineato nell’art. 1292 c.c oppure quello ex art. 1314 c.c. Dalla risposta al quesito dipendono importanti risvolti pratici, soprattutto in relazione alla posizione del terzo creditore del condominio. Tradizionalmente si distingue tra obbligazioni esterne ed interne. Mediante le prime i singoli condomini, rappresentati dall’amministratore, assumono un’obbligazione a favore del condominio con soggetti terzi. Le obbligazioni interne, invece, fanno riferimento alle spese di gestione del condominio e di conseguenza alle regole di riparto interno delle stesse. In particolare queste ultime sono disciplinate dall’art. 1123 c.c. secondo cui, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

obbligazioni esterne. La risposta positiva o negativa al quesito comporta importanti implicazioni. Infatti laddove si ammetta che l’art. 1123 c.c. trovi applicazione anche relativamente alle obbligazioni esterne, il creditore del condominio dovrà chiedere il pagamento a ciascun condomino. Di contro nell’ipotesi in cui non si ammetta l’operatività della norma in esame in riferimento alle obbligazioni esterne, il rapporto debitore – creditore è connotato dal vincolo solidaristico: il terzo contraente con il condominio chiederà l’adempimento ad un condomino che libererà tutti gli altri, salvo il diritto di regresso. Sul punto, prima dell’approvazione della nuova normativa sul condominio, si erano formati due diversi orientamenti: l’indirizzo maggioritario sostiene la solidarietà dell’obbligazione esterna. L’assunto si desume sia dall’art. 1294 c.c. che prevede tale regola a fronte di un’obbligazione plurisoggettiva ove dalla legge o dal titolo non risulti diversamente, sia dall’art. 1298 c.c. che regola i rapporti interni tra condebitori in solido. Tali norme, si sottolinea, non possono essere derogate dall’art. 1123 c.c. in quanto quest’ultimo sancisce solo la misura della partecipazione alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Parziarietà

La questione della natura delle obbligazioni condominiali, è di grande attualità ed interesse, anche in considerazione delle conseguenze derivanti sotto l’aspetto prevalentemente pratico dell’applicazione della nuova disciplina condominiale.

 

Con la famosa sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008 le Sezioni Unite si sono pronunciate sul contrasto sorto in giurisprudenza in tema di responsabilità, solidale o pro quota dei condomini, per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio.

 

Secondo la sentenza, il principio generale in tema di responsabilità dei condomini è costituito dalla parziarietà e, quindi, ai singoli partecipanti si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate, piuttosto che dall’art. 1115 c.c. (obbligazioni solidali dei partecipati alla comunione), da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 (ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi) e 1295 c.c. ( divisibilità tra gli eredi) per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie.

 

Secondo il combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 cod. civ., i diritti e le obbligazioni dei condomini sono proporzionati al valore dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria. In forza della citata disciplina, all'adempimento delle obbligazioni assunte per le cose, i servizi e gli impianti comuni, la cui appartenenza è espressa dalle quote, i condomini sono tenuti sempre in proporzione alle quote stesse.

 

Poiché nel condominio degli edifici la misura dell'appartenenza di ciascuno è determinata dalla legge o dal titolo (art. 1118 cod. civ.) e dalla legge o dal titolo in proporzione alle quote è distribuito il concorso nelle spese (art. 1123 cod. civ.), la regola della parziarietà corrisponde ai criteri che positivamente regolano la materia.

 

Se gli eredi rispondono in ragione delle quote, che saranno attribuite in proprietà solitaria in seguito alla divisione, non v'è ragione per negare che in proporzione alle quote rispondano i partecipanti al condominio, dove la ripartizione proporzionale in ragione della attribuzione è già operante .

 

Il punto di partenza da cui si snoda la motivazione della Corte è l’individuazione del fondamento della solidarietà in tema di obbligazioni soggettivamente complesse.

 

In particolare, l’obbligazione solidale (passiva) è un istituto solo generalmente descritto dal codice civile quanto ad effetti e a conseguenze; l’art. 1292 c.c., infatti, sotto la rubrica "nozione della solidarietà", si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità (con liberazione degli altri).

 

L'art. 1294 c.c., di seguito, stabilisce che "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente".

 

Ma, come sottolinea la Corte, "nessuna delle norme, precisa la ‘ratio’ della solidarietà, ovvero ne chiarisce il fondamento". Occorre fare riferimento, quindi, alle elaborazioni della dottrina, la quale individua nel vincolo solidale la compresenza di tre connotati fondamentali:

 

1) la partecipazione di più debitori (o creditori);

 

2) la unicità della causa dell'obbligazione (‘eadem causa obbligandi’);

 

3) la unicità della prestazione (‘eadem res debita’).

 

Le Sezioni Unite chiariscono che la solidarietà rappresenta un principio riguardante i condebitori in genere e mantiene salda la propria validità quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è indivisibile.

 

Se, invece, l’obbligazione è divisibile, salvo che un’espressa previsione normativa la consideri solidale, il principio della solidarietà passiva va contemperato con quello della divisibilità, stabilito dall’art. 1314 c.c., a norma del quale a fronte di una pluralità di debitori, se la causa dell’obbligazione è unica, ciascuno risponderà del debito limitatamente alla porzione di propria spettanza.

 

Poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di una configurazione normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente divisibile, viene meno uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione prevale.

 

Per quanto concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la ‘eadem causa obbligandi’, la unicità della causa, il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di denaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

 

La Corte, ponendo in risalto come alcuna norma di legge disponga espressamente l’applicazione del criterio della solidarietà alle obbligazioni condominiali, stabilisce l’inapplicabilità dell’art. 1115, comma secondo, c.c., argomentando che tale disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido.

 

In altri termini, in materia di condominio le obbligazioni derivanti dalle spese e dal godimento della cosa si caratterizzano per essere obbligazioni ‘propter rem’, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell'art. 1123 c.c. (in tema di ripartizione delle spese), i condomini sono tenuti a contribuirvi per le parti comuni.

 

Quindi, essendo queste obbligazioni comuni, naturalisticamente divisibili ‘ex parte debitoris’, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni.

 

Il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti , né di obbligazioni. L’amministratore e l’assemblea gestiscono le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono e a questi ultimi sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità.

 

Le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. L'amministratore del condominio che raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della propria quota, costituendo questo il limite entro cui ciascuno dei condomini rappresentati deve rispondere.

 

Per quest’ordine di ragioni, nessun singolo condomino potrà reputarsi vincolato da una decisione dell’amministratore che eccedendo i poteri conferitigli e modificando i criteri di imputazione e di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., lo obblighi oltre il limite della propria quota.

 

Le applicazioni concrete per adempiere correttamente al dettato giurisprudenziale espresso dalle S.U. si riferiscono principalmente a due soggetti :

 

1) Il contraente del condominio: questi può richiedere una polizza assicurativa, e l’amministratore può stipularla in quanto tutti i condomini indistintamente ne abbiano pagato il premio, oppure può convenire una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. purché il contratto preveda prestazioni da effettuare nel tempo (per esempio: contratto di somministrazione o contratto d’appalto).

 

L’altro soggetto è

 

2) L’amministratore del condominio, egli infatti deve:

 

a) informare adeguatamente l’assemblea di ogni clausola contrattuale pretesa dal fornitore o dal prestatore d’opera, quale la clausola risolutiva espressa o la clausola compromissoria;

 

b) fornire al terzo creditore le generalità e le quote millesimali dei condomini morosi;

 

(Nota Segretario Generale per la protezione dei dati personali del 26 settembre 2008);

 

deve inoltre

 

d) tempestivamente procedere per il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c., per evitare le responsabilità derivanti dalla mancanza di provvista per far fronte alle spese che il condominio deve sostenere.

 

Per quanto riguarda i riflessi pratici dell’applicazione dei principi espressi dalle S.U. nella gestione del condominio, si possono formulare alcune osservazioni:

 

-a) Il principio di parziarietà non incide sul procedimento di formazione della volontà condominiale, che rimane quella espressa con deliberazione assembleare, con la quale si formalizza la decisione di eseguire determinate opere di manutenzione dell’edificio e si dà mandato all’amministratore di stipulare il relativo contratto;

 

-b) ai fini della validità del contratto stipulato dall’amministratore, e di una sufficiente individuazione dell’oggetto del contratto, occorre fare riferimento all’art. 1325 c.c., che richiede la sua determinazione o determinabilità e, pertanto, la parziarietà deve necessariamente risultare dall’esatta individuazione delle quote di ripartizione dell’onere economico effetto dell’obbligazione assunta nel contratto, ripartizione che deve entrare a pieno titolo nel contenuto pattizio, quale parte sostanziale.

 

-c) Una corretta applicazione dei principi affermati dalla S.C. comporterà per l’amministratore una rigorosa applicazione delle norme che prevedono il dovere di riscuotere i contributi per la gestione (art. 1130 c.c.) secondo il preventivo approvato ( art. 1135, 1° c. c.c.).

 

-d) Nell’ipotesi di pagamento parziale del corrispettivo pattuito per il contratto di appalto stipulato dall’amministratore (perché, ad esempio, non tutti i condomini hanno pagato la loro quota nei termini indicati), il problema dell’imputazione del pagamento potrebbe essere risolto:

 

- 1-con apposita clausola inserita nel contratto di appalto, in forza della quale il condominio si obblighi a comunicare alla controparte l’effettivo stato delle morosità ad una determinata scadenza, affinché sia consentito alla controparte di avviare l’azione esecutiva nei soli confronti dei condomini morosi.

 

-2- in mancanza di tale clausola, si potrebbe far riferimento al principio di cui all’art. 1175 c.c., secondo il quale il debitore ed il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza, con la conseguenza che il condominio dovrà considerarsi tenuto a comunicare al creditore i dati relativi alla situazione dei pagamenti dei condomini, al fine di consentirgli l’avvio delle azioni per il recupero del credito, pena, in caso di rifiuto, il risarcimento degli ulteriori danni cagionati dal comportamento in malafede.

 

In tema di Privacy, ricorrendo le ipotesi sopra specificate, per la comunicazione da parte dell’amministratore all’appaltatore o al fornitore di servizi, dei dati relativi ai condomini morosi, potrà, comunque, farsi ricorso a

 

quanto disposto dall’art. 24 lett. f del Codice della privacy e, quindi, con esonero del consenso, ricorrendo l’ipotesi di trattamento finalizzato a far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria.

 

Inoltre la nuova disciplina sul condominio prevede espressamente l’obbligo da parte dell’amministratore di comunicare ai creditori ancora non soddisfatti i dati dei condomini morosi (art.18, I comma)

 

Altra problematica che ritengo opportuno esaminare è quella che frequentemente sorge in caso di trasferimento di proprietà degli immobili ubicati in edifici condominiali, tra il soggetto che ha ceduto il diritto di proprietà ed il soggetto che lo ha acquistato, sia con riferimento ai rapporti tra loro, sia con riguardo al rapporto con il condominio che deve recuperare le spese condominiali.

 

Con la sentenza 23345 del 09 settembre 2008 la Suprema Corte ha affrontato la problematica in questione e, in particolare, del vincolo di solidarietà esistente tra venditore ed acquirente di un’unità immobiliare facente parte del condominio, nonché della titolarità della legittimazione passiva, determinata in forza del rapporto di natura reale esistente con il bene immobile al momento in cui sorge l’obbligazione.

 

La Corte ha testualmente affermato che : "… in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee condominiali, e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato…".

 

E’ stato, altresì, confermato un indirizzo, che sottoscrivo, che pare ormai consolidato, nel senso di ritenere che l’obbligo del condomino di pagare le spese condominiali sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione.

 

In tema di ripartizione delle spese tra alienante ed acquirente i contrasti giurisprudenziali erano sorti con riferimento al problema di stabilire se l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni condominiali derivava dalla preventiva approvazione e ripartizione della spesa, oppure dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione.

 

L’orientamento giurisprudenziale più recente, al quale aderisce la sentenza in esame, ritiene decisivo il momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa, piuttosto che quello della preventiva approvazione e ripartizione della stessa fra i condomini.

 

L’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce, nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.

 

Nello specifico contesto condominiale l’art. 63, disp. att. c.c., stabilisce la solidarietà fra venditore ed acquirente, nel senso che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, in solido con il precedente condomino, al pagamento dei contributi concernenti l’anno in corso e quello precedente. Al fine è di tutelare il più possibile il condominio per quanto riguarda le spese condominiali relative al periodo precedente il trasferimento di proprietà la nuova normativa aggiunge: "chi cede i diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".

 

I principi espressi dalle S.U. hanno trovato applicazione proprio in una successiva decisione della Suprema Corte, la n. 24832 dell’8.10.2008, nonché nella sentenza n. 16920 del 21 luglio 2009, che in particolare ribadisce la parziarietà delle obbligazioni condominiali ed aggiunge qualcosa di nuovo.

 

Nel caso sotteso alla decisione de quo, il condominio, nella persona dell'amministratore, e la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione avevano firmato un contratto che prevedeva particolari modalità d'escussione del debito in caso d'inadempimento. In pratica l'appaltatore era legittimato dal contratto ad agire per l'intero nei confronti dei condomini che risultavano morosi. La Corte afferma che le obbligazioni condominiali sono ascrivibili nell'ambito di quelle c.d. parziarie e che quindi ogni condomino può essere chiamato a rispondere solo per la propria parte di debito contratto in ragione della gestione delle parti comuni dello stabile; tuttavia, nulla vieta che le parti possano decidere diversamente, stabilendo (nel contratto) che si applichino i principi previsti in materia di obbligazioni solidali.

 

Come dire, che le obbligazioni condominiali, salvo diverso accordo tra le parti, sono rette dal principio di parziarietà.

 

Stesso orientamento esprime la Corte nella Sentenza 30 gennaio 2012, n. 1289 secondo cui:

 

il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.

 

Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

 

A sostegno di quanto fino ad ora detto la legge "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" approvata il 20 novembre u.s. che prevede

 

Art.18

 

I comma:

 

per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori ancora non soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.( Importante a tal proposito rilevare l’intervento del legislatore, per dirimere le controversie che si sarebbero aperte nell’ambito della privacy).

 

E sancisce al

 

II comma:

 

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

 

Forte è dunque, la responsabilità dell’amministratore su cui la nuova riforma si sofferma in particolare all’art.9 comma 10 in tema di revoca

 

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità

 

n.5) aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

 

n.6)qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

 

In ultima analisi:

 

La nuova regola iuris risulta applicabile a tutte le situazioni di condebitori di prestazioni pecuniarie che, in quanto naturalisticamente parziarie e divisibili, difettano del requisito dell’indivisibilità della prestazione ( idem debitum), con la conseguente inapplicabilità della presunzione generale di solidarietà passiva, di cui all’art. 1294 c.c. tutte le volte che la solidarietà non sia espressamente disposta per la singola fattispecie concreta.

 

La soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare più che mai adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.

 

Corte Suprema di Cassazione - Sezioni Unite Civile

 

Sentenza n. 9148/2008 - deposito del 08 aprile 2008

 

Svolgimento del processo

 

Con decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via … omissis …, Bologna, ed ai condomini Anna, Adriana e Alfredo R. , Ugo C., Giampaolo B.,Donata M., Adriana T. ed alla società I. s.r.l. di pagare alla E. s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo del corrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale. Proposero opposizione con distinti atti di citazione Anna e Adriana R. , le quali dedussero l'inammissibilità della duplice condanna emessa sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro quota alle obbligazioni assunte nei confronti della società E. ; Alfredo R. asserì di aver acquistato il solo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi alla società E. erano stati già ultimati, in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.

 

Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Innocenzo Q., Tranquilla B.e la società I. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003, la Corte d'Appello di Bologna respinse l'impugnazione proposta dalla società E. .

 

Ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi la società E. ; hanno resistito con controricorso Anna, Adriana e Alfredo R. . Non ha svolto attività difensiva l'intimato Condominio via … omissis …, in persona dell'amministratore in carica.

 

La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all'interno della sezione, posto che per un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.

 

Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.

 

Motivi della decisione

 

La società ricorrente lamenta:

 

1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all'isolata sentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;

 

1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dell'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;

 

1.3 con il terzo motivo, violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., poiché la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse da quelle dedotte nell'opposizione al decreto ingiuntivo;

 

1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad Alfredo R. ;

 

Con il quinto motivo, violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ., non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in giudizio da Alfredo R.

 

Con il sesto motivo, violazione dell'art. 63 disp. att., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., non aveva tenuto conto dell'orientamento della Suprema Corte, secondo cui l'acquirente di una unità immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.

 

2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.

 

Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal "condominio" verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art. 1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).

 

Per l'indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).

 

2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini - occorre muovere dal fondamento della solidarietà.

 

L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno. La disposizione dell'art. 1292 cod. civ. - è noto – si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica "nozione della solidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità (con liberazione degli altri). L'art. 1294 cod. civ. stabilisce che "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per risolvere i casi dubbi).

 

Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita).

 

Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell'obbligazione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell'idem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria.

 

Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l'indivisibilità consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della indivisibilità non è accompagnata dall'obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di adempiere per l'intero.

 

Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse.

 

È pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte. Poiché la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene meno uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell’obbligazione prevale.

 

Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res. Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. - che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dell'apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni parziarie - esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res. Per la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni eredi tari in ragione dell'appartenenza della quota.

 

Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni eredi tari.

 

Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella struttura dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.

 

2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo, ai gruppi organizzati, ma non personificati. Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità della causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.).

 

L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

 

Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini. Non certo l'art. 1115 comma 1 cod. civ. Sotto la rubrica "obbligazioni solidali dei partecipanti", la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l'ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell'art. 1119 cod. civ. e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità.

 

D'altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all'art. 1123 cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali.

 

Se l'argomento che la ripartizione delle spese regolata dall'art. 1123 comma 1 cod. civ. riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure l'asserto che il comma 2 dello stesso art. 1223 - concernente la ripartizione delle spese per l'uso delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può fame - renda impossibile l'attuazione parziaria all'esterno: con la conseguenza che, quanto all'attuazione, tutte le spese disciplinate dall'art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo. Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle quali l'inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per l'uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l'obbligazione, ancorché influenzata nel quantum dalla misura dell'uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. D'altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell'uso.

 

2.5 Né la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini. Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc.. Ma la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22 dicembre 1956, n. 1589). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano

 

i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione. Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).

 

Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici. Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti. Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

 

Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni - ai compiti ed ai poteri - stabilite dall'art. 1130 cod. civ.. In giudizio l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art. 1118 e 1123 cod. civ.).

 

L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative.

 

Del resto, l'amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi

 

che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite.

 

Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.

 

2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i

 

singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

 

2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici. Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell’adempimento.

 

Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso. Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att., del resto in conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull'usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.), fanno carico all'usufruttuario le spese attinenti all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all'usufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui.

 

Correttamente, perciò, la Corte d'Appello non ha considerato responsabile Alfredo R. , in quanto l'usufrutto da lui era stato acquistato in epoca successiva alla data, in cui l'esecuzione dei lavori era stata commissionata ed eseguita. Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione. Non il quarto ed il

 

quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.

 

Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.

 

Sezione terza, sentenza n. 16920/09; depositata il 21 luglio

 

Cassazione - Sezione terza - sentenza 14 maggio - 21 luglio 2009, n. 16920

 

Presidente Di Nanni - Relatore Amendola

 

Svolgimento del processo

 

Con decreto del 18 luglio 1998 il Presidente del Tribunale di Roma ingiungeva al Condominio dello stabile sito in omissis, il pagamento, in favore di MAR s.r.l., della somma di L. 51.000.000, oltre interessi e spese.

 

Il 6 aprile 1999 l'ingiungente notificava ad alcuni condomini, tra i quali F.M. e I.G., unitamente al predetto provvedimento, in forma esecutiva, atto di precetto con il quale intimava loro il pagamento della somma di L. 43.682.140, oltre accessori.

 

Con ricorso depositato il 10 luglio 1999 F.M. proponeva opposizione all'esecuzione, deducendo l'insussistenza del diritto della società istante a procedere in executivis nei suoi confronti.

 

Con sentenza del 9 maggio 2001 il giudice di primo grado, in accoglimento del mezzo, dichiarava l'inesistenza del diritto dell'opposta a procedere contro il F. e lo I..

 

Per quanto riportato in ricorso, il decidente motivava il suo convincimento richiamando l'accordo stipulato nel gennaio del 1998 tra il creditore procedente e l'amministratore del condominio, accordo del quale affermava la diretta giustiziabilità da parte dei singoli condomini.

 

Assumeva che con esso le parti avevano elevato a elemento costitutivo del diritto della parte istante di procedere ad esecuzione forzata per l'intero nei confronti di uno solo dei condomini, l'essere lo stesso moroso o, alternativamente, l'avere il creditore inutilmente sperimentato l'esecuzione nei confronti di tutti i condomini morosi.

 

In tale contesto, secondo il decidente, MAR doveva ritenersi gravata dall'onere di dimostrare, per poter validamente agire in executivis nei confronti dell'opponente, che, al momento del pignoramento, il F. e lo I. erano effettivamente morosi nel pagamento della quota di loro spettanza, per il che era indispensabile una attività probatoria che l'opposta non aveva svolto.

 

Proposto gravame, la Corte d'appello di Roma, in data 21 aprile 2005, in riforma della impugnata sentenza, rigettava l'opposizione all'esecuzione proposta da F.M. e da I.G. nei confronti di MAR s.r.l.

 

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione F.M., articolando due motivi e notificando l'atto a MAR s.r.l. e a I.G..

 

Solo la prima ha notificato controricorso.

 

Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria.

 

Motivi della decisione

 

1. Col primo motivo il ricorrente denuncia nullità della sentenza per violazione del principio del contraddittorio, essendo stata la decisione impugnata collegialmente deliberata in data 10 ottobre 2003, e cioè in epoca antecedente alla udienza di precisazione delle conclusioni e prima della scadenza del termine per il deposito di comparse conclusionali e repliche, in violazione del disposto dell'art. 352 c.p.c., e delle più elementari regole in materia di contraddittorio.

 

2. La censura è infondata.

 

Costituisce principio costantemente affermato in giurisprudenza che la diversità fra la data di deliberazione della sentenza indicata in calce alla medesima e la data dell'udienza collegiale fissata per la deliberazione stessa non è di per sé sola sufficiente a far ritenere, nel caso che quest'ultima sia successiva, che la sentenza sia stata deliberata prima di tale udienza, a far ritenere cioè superata la presunzione di rituale decisione della causa da parte del collegio: la diversità si configura invero, in via di principio, come frutto di mero errore materiale, inidoneo a incidere sulla validità della sentenza, anche in mancanza di attivazione del procedimento di correzione (cfr. Cass. 29 aprile 1991, n. 4741; Cons. di Stato 1 febbraio 1995, n. 44), salvo che non ricorrano altri, specifici elementi dimostrativi della rispondenza al vero della indicazione e dunque di distorsioni verificatesi nell'iter processuale.

 

Sennonché nella fattispecie la denuncia del ricorrente, non solo non è supportata da siffatti, ulteriori indici, ma è smentita dal rilievo che la pronuncia impugnata risulta depositata in cancelleria il 21 aprile 2005, e cioè in un momento successivo alla scadenza del termine per il deposito di comparse conclusionali e repliche. A ciò aggiungasi che nel frontespizio della stessa trovasi evidenziato che le parti ebbero a precisare le loro conclusioni all'udienza del 2 novembre 2004, il che conferma che l'indicazione del 10 ottobre 2003 come data di deliberazione fu il frutto di un lapsus calami.

 

3. Col secondo mezzo il ricorrente deduce mancanza, insufficienza e contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia, violazione o falsa applicazione dell'art. 1294 c.c., nonché omessa pronuncia, per avere la Corte territoriale rigettato l'opposizione sulla base dell'assunto che, a prescindere dall'accordo intercorso tra MAR s.r.l. e il condominio, per le obbligazioni da questi contratte devono ritenersi solidalmente obbligati tutti i condomini.

 

Sostiene invece l'impugnante che, nella valutazione della fondatezza dell'opposizione, era necessario tener conto del contenuto del predetto accordo, segnatamente evidenziando che non a caso il giudice di prime cure aveva ritenuto l'interpretazione dell'intesa raggiunta dalle parti assorbente rispetto alla identificazione della natura giuridica, solidale o parziaria, delle obbligazioni gravanti sui condomini. Del resto, a ben vedere, l'opposta si era limitata, nelle sue difese, a contestare l'invocabilità, da parte dei condomini uti singuli, dell'accordo, senza tuttavia mai attribuire allo stesso un significato diverso da quello riconosciuto dal giudice di primo grado.

 

Deduce quindi che, anche a non condividere siffatta impostazione, non era revocabile in dubbio che con l'accordo transattivo del gennaio 1998 le parti avevano inteso derogare al disposto dell'art. 1294 c.c., che prevede una presunzione di solidarietà per l'ipotesi in cui più persone siano obbligate per una medesima prestazione, salvo che dal titolo o dalla legge risulti diversamente.

 

4.1 La censura è fondata.

 

La scelta operata in dispositivo dalla Corte territoriale è basata su un doppio passaggio logico, l'uno esplicito e l'altro implicito.

 

Il primo è che ai debiti contratti dal condominio per il godimento dei beni e dei sevizi comuni e, in particolare, per l'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio si applica il principio della solidarietà, per cui all'adempimento delle relative obbligazioni possono essere chiamati per l'intero tutti e ciascuno dei condomini; il secondo è che agli effetti di siffatta solidarietà passiva le parti non possono sottrarsi a mezzo di accordi volti ad escludere il diritto del creditore di pretendere l'adempimento di tutto quanto gli spetta da uno qualsiasi dei condebitori.

 

Da entrambe tali affermazioni il collegio ritiene di dovere dissentire.

 

Al riguardo mette conto anzitutto ricordare il tenore dell'art. 1294 c.c., che consacra la presunzione di solidarietà passiva: nelle obbligazioni con pluralità di debitori, dice la norma, questi si intendono tenuti in solido, salvo che dalla legge o dal titolo non risulti diversamente. Ed è addirittura ovvio che con quest'ultima espressione, il titolo, il legislatore abbia inteso evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normare la fase dell'adempimento, con la rinuncia del creditore alle agevolazioni

 

che gli derivano dalla possibilità di chiedere e ottenere da uno solo dei soggetti passivi il pagamento dell'intero suo credito.

 

Tanto precisato, coglie evidentemente nel segno la critica formulata dal ricorrente in ordine alla omessa considerazione del contenuto dell'accordo stipulato tra il Condominio e l'impresa esecutrice delle opere di rifacimento dello stabile: lungi dal prescindere da quelle previsioni pattizie, pur date per certe nella loro struttura semantica, il giudice d'appello doveva con esse confrontarsi, al fine di appurare se avevano o meno la portata regolativa pretesa dall'opponente - condivisa dal giudice di prime cure e contestata dalla controparte nell'atto di gravame - e se, nella fattispecie, le condizioni ivi previste fossero state rispettate.

 

E in realtà, considerato che l'accordo transattivo concluso tra MAR s.r.l. e il Condominio, in persona del suo amministratore, prevedeva l'impegno della impresa costruttrice a eseguire eventuali pignoramenti per somme rimaste impagate esclusivamente nei confronti dei condomini che si fossero resi morosi e ad agire contro gli altri solo in caso di accertata incapienza degli stessi, riesce difficile negare che esso mirava proprio a escludere la secca applicazione della regola per cui i dall'amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina e, quindi, sulla perdurante operatività dell'accordo transattivo del gennaio 1998, così imponendo la verifica della sussistenza di quell'elemento da esso elevato a condizione di legittimità dell'azione esecutiva proposta, nei confronti di uno solo dei condomini, per tutte le somme rimaste impagate: col solo effetto che la regolamentazione pattizia, che nel precedente assetto interpretativo si prestava a essere qualificata come limitativa della solidarietà, ora appare limitativa della parziarietà.

 

Ciò posto, ritiene il collegio che sussistano gli elementi per escludere l'esito positivo dello scrutinio, non essendo stata impugnata, in sede di gravame, l'affermazione del giudice di prime cure in ordine alla mancanza di prova della morosità del F..

 

La linea difensiva di MAR si è invero incentrata nella stentorea condebitori sono tenuti in solido, così integrando il titolo previsto dall'art. 1294 c.c..

 

Non è superfluo aggiungere che l'accordo, col suo trasparente intento di elevare a condizione dell'azione esecutiva di MAR la morosità del condomino o, alternativamente, l'infruttuosità dell'azione esecutiva nei confronti di tutti i morosi, è maturato in un assetto ordinamentale in cui era assolutamente maggioritaria la tesi della natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, tesi solo di recente smentita dalle sezioni unite che, rivisitando la vexata quaestio, ne hanno invece affermato la natura parziaria (Cass. sez. un. 8 aprile 2008, n. 9148). Il revirement si è giovato dei concorrenti rilievi che la solidarietà passiva esige, in linea di principio, la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e dell'identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune, di modo che, in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di un'espressa disposizione di legge, l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione prevale; che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; che la solidarietà del condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge e che l'interpretazione letterale e sistematica dell'art. 1123 c.c., impone di escludere che possa distinguersi tra profilo esterno e profilo interno dell'obbligazione;

 

che, infine, in dipendenza del difetto di struttura unitaria del condominio, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.

 

4.2 L'adesione del collegio a tale orientamento non consente tuttavia di ritenere assorbita ogni altra questione posta dalla presente controversia e guadagnato tout court l'approdo dell'accoglimento del secondo motivo di ricorso.

 

E invero, il mutamento del diritto vivente in punto di natura delle obbligazioni contratte reiterazione dell'assunto, per vero ininfluente, che l'opponente compariva tra i condomini a suo tempo indicati come morosi dall'amministratore, senza confrontarsi con gli argomentati richiami svolti, nella sentenza di primo grado, alla documentazione prodotta dall'opponente, successiva a quella versata in atti da MAR, dimostrativa del venir meno della morosità del F. ben prima dell'inizio dell'azione esecutiva.

 

Ne deriva che, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, in accoglimento del secondo motivo di ricorso, cassata la sentenza impugnata, deve essere accolta l'opposizione alla esecuzione proposta dal F..

 

Segue la condanna di MAR s.r.l. al pagamento delle spese del giudizio di gravame e di quello di cassazione.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie l'opposizione all'esecuzione. Condanna MAR s.r.l. al pagamento in favore di F.M. delle spese del giudizio di appello, liquidate in complessivi Euro 2.400,00, (di cui Euro 200,00, per spese) e di quelle del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.700,00, (di cui Euro 200,00, per spese), oltre spese generali e accessori, come per legge.

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

 

SEZIONE III CIVILE

 

Sentenza 30 gennaio 2012, n. 1289

 

Svolgimento del processo –

 

F.C. convenne in giudizio G.S. proponendo opposizione avverso l’atto di precetto, notificatole in data 25 ottobre 2006, con il quale il G. le aveva intimato il pagamento della somma complessiva di Euro 2.193,90.

 

A sostegno dell’opposizione, la F. deduceva che l’atto di precetto in questione doveva considerarsi nullo non essendole mai stato notificato il relativo titolo esecutivo. Deduceva altresì che tale titolo, ottenuto contro un condominio in persona dell’amministratore, può essere fatto valere nei confronti del singolo condomino purchè l’esecuzione forzata venga preceduta dalla notificazione del titolo esecutivo e del precetto nei confronti del condomino contro il quale viene intrapresa l’esecuzione stessa.

 

Costituitosi in giudizio, il G. eccepiva preliminarmente l’avvenuta cessazione della materia del contendere essendo stata notificata a controparte, in data 12 dicembre 2006, copia conforme del titolo esecutivo de quo unitamente ad un nuovo atto di precetto.

 

Nel merito il medesimo G. sosteneva che la notificazione non era necessaria giacché il decreto ingiuntivo era stato dichiarato esecutivo ai sensi dell’art. 654 c.p.c., comma 2, e che comunque nel precetto c’era pure l’indicazione dell’avvenuta apposizione della formula esecutiva.

 

Il Tribunale stabiliva che la notificazione del successivo precetto non aveva determinato la cessazione della materia del contendere.

 

Ribadiva inoltre che non era necessario notificare il titolo esecutivo (ossia il decreto divenuto definitivo) in virtù dell’art. 654 c.p.c., comma 2, e che il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio era titolo esecutivo per le obbligazioni in solido.

 

Per tali motivi rigettava l’opposizione proposta da F..

 

Propone ricorso per cassazione F.C. con tre motivi.

 

Non ha svolto attività difensiva G.S..

 

Motivi della decisione

 

Con il primo motivo del ricorso parte ricorrente denuncia "Violazione e falsa applicazione dell’art. 479 c.p.c., e art. 654 c.p.c., comma 2, - omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5".

 

Secondo parte ricorrente il giudice di merito non ha considerato che il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, se azionabile esecutivamente in danno all’ente di gestione pur senza nuova notificazione, non lo è in danno al condomino, al quale sarebbe occorsa una nuova notificazione, prima o contestualmente al precetto.

 

Il motivo è fondato.

 

Posto che nel caso in esame l’opponente non pone in questa sede la questione se il titolo esecutivo giudiziale, intervenuto nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore pro

 

tempore, possa essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato solidale (questione che, secondo Cass. S.U., n. 9148/2008, è ormai definitivamente risolta nel senso che, esclusa la solidarietà, la responsabilità del condomino è solo parziale in proporzione alla sua quota, anche nel rapporti esterni), osserva, tuttavia, questa Corte che, anche sotto l’erroneo presupposto che il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio possa essere fatto valere in executivìs contro il singolo condomino quale preteso obbligato in solido, il precetto, intimato a tal fine allo stesso condomino, non avrebbe comunque potuto prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell’ente di gestione, ancorché detta ingiunzione fosse risultata del tipo ex art. 654 c.p.c., comma 2.

 

È di tutta evidenza, infatti, che, se una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro soggetto, non indicato nell’ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale.

 

Costui, invero, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c..

 

Con il secondo e terzo motivo si denuncia rispettivamente:

 

2) "omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)";

 

3) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1292, 1294 e 1314 c.c. - Omessa e insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)".

 

L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo e del terzo mentre, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, dichiarando la nullità del precetto. Non v’è luogo a decidere sulle spese per la presente fase e sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese del merito.

 

In conclusione, il ricorso deve essere accolto con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza.

 

P.Q.M.

 

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri, e decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., dichiara la nullità del precetto.

 

Non v’è luogo a decidere per le spese del giudizio di cassazione; si compensano le spese del merito.

 

Esame avvocato– traccia del 13 dicembre 2011 (parere civile n. 2)

 

Spese condominiali e natura parziaria e non solidale delle obbligazioni

 

Traccia

 

Caio che abita in un condominio, viene richiesto dalla ditta gamma che fornisce il combustibile utilizzato nell'impianto di riscaldamento condominiale centralizzato del pagamento dell'intera fornitura di gasolio. Il candidato assunta la veste di legale di Caio rediga parere illustrando gli istituti sottese alla fattispecie soffermandosi sulla solidarietà fra condomini delle obbligazioni contratte dal condominio.

 

Giurisprudenza

 

• Cassazione Civile, sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907, per la quale i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c. c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi;

 

• Cassazione Civile, sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920, per la quale, in tema di responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, va affermata la tesi della parziarietà considerato che la solidarietà passiva esige, in linea di principio, la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e dell'identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; di modo che, in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di un'espressa disposizione di legge, l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione prevale; l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; la solidarietà del condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge e l'interpretazione letterale e sistematica dell'art. 1123 c.c., impone di escludere che possa distinguersi tra profilo esterno e profilo interno dell'obbligazione; infine, in dipendenza del difetto di struttura unitaria del condominio, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote;

 

• Cassazione Civile, Sezioni Unite, 8 aprile 2008, n. 9148, per la quale Le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà, posto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote. Ai singoli condomini si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

 

Svolgimento

 

Aderendo alla opinione espressa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, Caio non sarà tenuto a corrispondere quanto richiesto dalla ditta Gamma per la fornitura dell’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato.

 

Il parere in questione investe il tema concernente la natura delle obbligazioni dei condomini per le obbligazioni assunte, a sua volta, dal condominio verso terzi.

 

Le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell’ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori o creditori, dalla unicità della causa della obbligazione e dalla unicità della prestazione.

 

Per ciò che concerne le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio – in realtà ascritte ai singoli condomini – si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini, per l’appunto) e la unicità della causa (il contratto da cui la obbligazione ha origine).

 

L’impostazione tradizionale della dottrina distingue le c.d. obbligazioni "a carattere esterno" dalle obbligazioni "a carattere interno". Con le obbligazioni a carattere esterno i singoli condomini, rappresentati dall’amministratore, assumono un’obbligazione a favore del condominio, con soggetti terzi (ad esempio con una ditta edile per la ristrutturazione della facciata dello stabile condominiale).

 

Si parla invece di obbligazioni interne facendo riferimento alle obbligazioni riguardanti le spese di gestione del condominio e, conseguentemente, le regole di riparto interno delle stesse.

 

La materia è disciplinata dall’art. 1123 c.c., secondo cui, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

 

L’art. 1123 c.c. è tradizionalmente riferito solo ai rapporti interni tra i condomini.

 

La ratio della norma sopra citata è ispirata alla necessità e opportunità di ripartire l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali a carico dei vari condomini secondo un criterio, oltre che di proporzionalità rispetto al valore delle singole proprietà (comma I), con la conseguenza che ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente rispetto agli altri, anche che tenga conto della eventuale differente intensità, in rapporto alle eventuali circostanze concrete, con cui i condomini fruiscono delle cose e degli impianti comuni (art. 1123, commi II e III c.c.). Infatti non tutte le cose comuni possono essere effettivamente e concretamente destinate a servire i condomini in ugual misura. Può verificarsi che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione a una singola unità immobiliare, un bene comune venga in concreto utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell'unità rispetto agli altri. In questa circostanza trova applicazione, quale criterio ulteriore e suppletivo di ripartizione delle spese, l'art. 1123 secondo comma, per il quale, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite "in misura proporzionale all'uso che ciascuno può farne". Da ultimo, va altresì evidenziato che i criteri di ripartizione delle spese di cui al citato art. 1123 c.c. non costituiscono in ogni caso principi inderogabili. Resta infatti salva, per espressa previsione legislativa la possibilità che i condomini, sia pure vincolati ad assumere la decisione all'unanimità, decidano, nell'esercizio della loro autonomia privata, una deroga all'applicazione dei ricordati criteri legislativi in favore di altri criteri di natura convenzionale, efficaci inter partes.

 

Ci si chiede se, da tale norma, possa trarsi fondamento per l’applicazione del regime parziario, anche nelle obbligazioni esterne. Per semplificare e, riportandoci al caso di specie: se è applicabile il regime di solidarietà passiva, la ditta Gamma, contraente con il condominio, potrà chiedere l’adempimento della prestazione a ciascun condomino, Caio compreso, che libererà tutti gli altri condomini, salvo il diritto di

 

regresso oppure, nell’ipotesi in cui non sia configurabile un’obbligazione solidale passiva, se la ditta stessa dovrà chiedere il pagamento a ciascun condomino in ragione della propria quota millesimale.

 

Sul punto si sono formati due orientamenti.

 

Dottrina e giurisprudenza maggioritarie ritengono che sia per ragioni di celerità dei traffici giuridici sia per la natura dell’obbligazione assunta per l’interesse del condominio sussistono tutti i requisiti (più debitori, unica prestazione, unica fonte) perché possa parlarsi di obbligazione solidale passiva. Il terzo contraente con il condominio potrà ottenere il soddisfacimento dell’intero anche da uno soltanto dei condomini; questi avrebbe diritto di regresso nei confronti degli altri condomini limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi. La morosità dei condomini costituirebbe, inoltre, fonte per il risarcimento per i maggiori e conseguenti esborsi del condominio.

 

La responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi avrebbe, dunque, natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art. 1294 c. c. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condomini (Cfr. Cass. Civ., sez. II, 21 ottobre 2011, n. 21907; conf. Cass. Civ., sez. II, 04.06.2008, n. 14813 e Cass. Civ., sez. II, 30.7.2004 n. 14593).

 

Seguendo tale tesi, nel caso di specie, si dovrebbe concludere che la ditta Gamma sarebbe legittimata a pretendere il pagamento del proprio credito integralmente da Caio, il quale poi potrebbe agire in via di regresso nei confronti degli altri condomini, per ottenere da ciascuno il rimborso pro quota di quanto versato in eccedenza rispetto alla sua quota di partecipazione al condominio.

 

La distinzione tra profilo esterno ed interno del vincolo obbligatorio la si individua negli artt. 1294 c.c. - che riconosce la solidarietà tra condebitori - e nell'art. 1298 c.c. - che regola la diversa ripartizione dell'obbligazione solidale tra diversi debitori; avuto riguardo alle norme sul condominio negli edifici, si ritiene che nessun ostacolo alla presunzione di solidarietà dell'obbligazione può trarsi dall'art. 1123 c.c., che analogamente alla norma dell'art. 1298 c.c., sancisce solo la misura della partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

 

Per un ulteriore indirizzo, decisamente minoritario, al contrario, la responsabilità dei condomini sarebbe retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non andrebbero imputate a ciascun condomino per intero, ma in proporzione alle rispettive quote.

 

A sostegno di questa tesi, si osserva che il principio della solidarietà passiva ex art. 1294 c.c., pur avendo carattere generale, necessità per la sua applicazione della contemporanea esistenza di tre requisiti: la presenza di più debitori, la unicità della causa dell'obbligazione e la unicità della prestazione. In difetto di uno dei predetti requisiti, la solidarietà non si applica.

 

Con particolare riferimento all'unicità della prestazione, l'art. 1294 c.c. trova applicazione quando la prestazione comune è, allo stesso tempo, indivisibile: se, invece, l'obbligazione è divisibile, si applica, salva diversa disposizione, il diverso criterio della parziarietà, dettato dall'art. 1314 c.c. in tema di obbligazioni divisibili.

 

Ciò premesso, nelle obbligazioni assunte verso terzi nell'interesse del condominio manca proprio il requisito della unicità della prestazione: questa, infatti, è certamente unica ed indivisibile per il terzo creditore, il quale la effettua nell'interesse di tutti i condomini; non altrettanto può dirsi, invece, per la prestazione assunta dai condomini, la quale, consistendo normalmente in una somma di denaro, rappresenta in una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

 

In ogni caso, si afferma, la prestazione assunta dal condominio nell'interesse di tutti i condomini, in particolare per l'uso e la manutenzione delle parti comuni ex art. 1123 c.c., risulta comunque divisibile ex partes debitoris: infatti, essa ben potrà assumere contenuto diverso da condomino a condomino, in ragione della ripartizione pro quota della parti comuni, per cui il principio della solidarietà risulta inapplicabile.

 

Sulla questione sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che hanno abbracciato la tesi minoritaria esposta, statuendo che: "in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli art. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie" (Cass. Civ., Sez. Un., 08.04.2008, n. 9148; conf. Cass. Civ., sez. III, 21.07.2009, n. 16920).

 

Secondo il decisum sopra richiamato, l'obbligazione contratta dall'amministratore nell'interesse del condominio ha carattere parziario poiché viene meno l'unicità della prestazione, elemento essenziale perché si possa configurare la solidarietà. In particolare, non sussiste l'unicità della prestazione poiché l'obbligazione condominiale, avendo ad oggetto una somma di denaro, è divisibile e ciò comporta l'applicazione dell'art. 1314 c.c.

 

A sostegno di quanto sopra, sono richiamate, dai giudici di P.zza Cavour, le norme che disciplinano la divisione dei debiti ereditari tra i coeredi i quali, in base al combinato disposto degli artt. 752, 754 e 1295 c.c., ne rispondono secondo il criterio parziario. Tale assunto subisce un'eccezione solo nel caso in cui sia la legge stessa a prevedere che un'obbligazione divisibile e assoggettabile al regime della parziarietà, in realtà debba essere considerata come solidale.

 

Le Sezioni Unite sostengono che, nella particolare ipotesi della materia condominiale, non è ravvisabile alcuna norma che stabilisca la solidarietà delle obbligazioni. In particolare la sussistenza della stessa non è desumibile dal dettato dell'art. 1115 c.c. che, sotto la rubrica "obbligazioni solidali dei partecipanti", non stabilisce che le obbligazioni devono essere contratte in solido, ma regola quelle che concretamente sono contratte secondo tale criterio. A ciò si aggiunga che la norma in esame non riguarda neppure il condominio di edifici, ma regola la vendita di cosa comune.

 

Secondo i giudici di legittimità inoltre, la solidarietà non potrebbe ricondursi neppure ad un concetto di unitarietà del gruppo di condomini, posto che il condominio oltre a non costituire un soggetto autonomo diverso dai singoli condomini, non potrebbe neppure configurare un ente di gestione per la mancanza di un proprio patrimonio. Si sottolinea, così, come le obbligazioni non si contraggono a favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti.

 

Ne deriva, pertanto, nel caso di specie, che per le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, i singoli saranno vincolati nei limiti delle loro attribuzioni ed in ragione delle specifiche quote. Le obbligazioni e le susseguenti responsabilità dei singoli condomini, Caio compreso, saranno dunque governate dal criterio dalla parziarietà e non da quello della solidarietà.

 

Ai singoli proprietari si imputano, infatti, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

 

Pertanto, Caio ben potrà rifiutarsi di pagare l’intera obbligazione, essendo tenuto solo a corrispondere la propria quota in proporzione al valore del piano o porzione di piano di sua spettanza.

 

Qualora poi venisse ingiunto, ex art. 633 c.p.c., ben potrà opporsi alle richieste della ditta Gamma, con atto di citazione ex art. 645 c.p.c., eccependo la propria limitazione di responsabilità; in caso contrario, potrà essere condannato, dal giudice competente, a pagare l’intero, ma poi avrà diritto a recuperare l'importo versato in eccedenza non con l'azione di regresso, bensì con azione di ripetizione dell’ indebito, ex art. 2033 c.c.

 

Bibliografia:

 

- dottrina, Peretti –Griva, Il condominio nelle case divise in parti, nota di Salis a Cass n. 1139/1966, nota di Colonna a Cass. n.8530/1996);

 

- Cass. 05.04.1982 n. 2085; Cass. 17.04.1993; Cass. 30.07.2004 n. 14593; Cass. 03.08.2005 n. 17563; in dottrina, Branca, Il condominio, in Commentario del codice civile; Dogliotti-Figone, Il condominio, in Giurisprudenza sistematica di diritto civile e commerciale, Terzago, Il condominio – Trattato teorico-pratico);

 

- N. Izzo, L’attuazione parziaria delle obbligazioni condominiali: una restaurazione ottocentesca del favor debitoris ? in Corriere Giur. 2008, 6669;

 

- L. Salciarini, Riflessi contrattuali della parzietà delle obbligazioni condominiali, in Immobili e Diritto, 2008, n. 6, p. 45;

 

- N. Izzo, op. cit. p. 797;

 

- Lina Bigligazzi Geri, Umberto Breccia, Francesco D. Busnelli, Ugo Natoli, Diritto civile, UTET, 1988, p. 391;

 

- Giacobbe Giovanni e Marina Federigo Alessandro, Condominio negli edifici in Enciclopedia

 

del Diritto, Giuffrè Editore, VIII, 1961, pag. 822;

In primo luogo si sottolinea che la tesi della parziarietà sostenuta dalle Sezioni Unite non convince poiché è del tutto priva di un’adeguata copertura normativa e si pone in controtendenza con la scelta del legislatore di tutelare il creditore e la celerità dei traffici commerciali. Da tale punto di vista deve infatti, essere rilevato che, aderendo all’applicazione dell’art. 1314 c.c., il creditore dovrebbe convenire in giudizio ogni singolo condomino per la quota relativa a ciascuna proprietà in base alle tabelle millesimali. È chiaro che tale operazione comporta un ritardo nella soddisfazione del credito stesso. A ciò si aggiunga che il richiamo alle norme relative ai debiti ereditari non vale ad escludere la solidarietà nella materia condominiale. Tali norme infatti, regolamentano uno specifico settore della materia civile e non hanno valore di norme generali tali da porsi in contrasto con la presunzione di solidarietà. Altro motivo di critica riguarda il non tenere conto che il legislatore prevede espressamente le ipotesi in cui l’obbligazione condominiale è parziaria. Ciò è previsto nell’art. 1121 co 1 c.c., in virtù del quale se l’innovazione comporta una spesa gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nelle spese.

 

Debiti condominiali verso terzi, passo indietro della giurisprudenza di merito Corte d'Appello Roma, sez. IV civile, sentenza 23.06.2010 n° 2729 cita: "l'obbligazione solidale non si identifica con l'obbligazione indivisibile e la "indivisibilità" della prestazione non è un requisito della prestazione solidale (art. 1292 c.c.), ma della obbligazione indivisibile (art. 1316 c.c.). Quando l'obbligazione è divisibile, come ad esempio il pagamento di una somma di denaro, e vi è una pluralità di debitori si possono allora determinare due diverse situazioni relazionate all'adempimento della prestazione: 1) il creditore potrebbe pretendere dai diversi debitori solo la parte di prestazione che ad essi compete (ed è il caso della c.d. obbligazione parziaria prevista dall'art. 1314 c.c.); 2) il creditore potrebbe pretendere da ciascun debitore l'intera prestazione (ed è il

 

caso della obbligazione solidale di cui all'art. 1292 c.c.). Caratteristica della obbligazione solidale rispetto alla obbligazione parziaria è il fatto che il debitore può essere "costretto", come efficacemente dice l'art. 1292 c.c., a pagare l'intero debito".

 

E’ già passato diverso tempo da quando, con la nota sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008(in Arch.loc. e cond. 2008,351), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione – risolvendo un contrasto sorto in giurisprudenza rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condòmini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio – hanno ritenuto legittimo, facendo propria la tesi minoritaria, il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condòmini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.

 

Sempre al fine di evidenziare l’errore concettuale in cui sarebbe incorsa la Corte, è stato fatto riferimento, ancora, al dettato normativo dell’art. 1314 c.c., a mente del quale "se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e l’obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte". Si è rilevato, in proposito, che l’inciso "e l’obbligazione non è solidale" contraddirebbe le argomentazioni dei Supremi giudici, giacché renderebbe le obbligazioni divisibili e soggettivamente complesse dal lato passivo "sostanzialmente neutre in relazione alla disciplina della solidarietà" e, quindi, assoggettabili anch’esse a tale disciplina (cfr., ancora, V. e P. Nasini, in op. cit. 450).

 

In argomento, infine, non può non annotarsi come l’assunto de quo sia stato oggetto di critica da parte dei commentatori, anche perché ritenuto tale da portare ad un’abrogazione tacita della previsione sulla presunzione della solidarietà passiva di cui all’art. 1294 c.c.; norma in base alla quale "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente". È stato precisato, infatti, come una presunzione in tal senso abbia la sua ragione d’essere soltanto qualora la prestazione oggetto del rapporto soggettivamente complesso sia per sua natura divisibile, giacché in caso di prestazione indivisibile la solidarietà opererebbe non in via presunta, ma, per così dire, obbligatoriamente, senza che sia possibile una volontà contrattuale contraria. Ciò in quanto il rapporto, a causa dell’intrinseca natura del bene che ne costituisce oggetto, non potrebbe che attuarsi attraverso la prestazione dell’intero da parte del singolo (cfr. A. Bertotto, in op.cit.).

 

Fin qua la dottrina. Ma come anticipato anche la giurisprudenza ha manifestato segni di insofferenza verso l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite.

 

Una posizione diametralmente opposta può rintracciarsi in una pronuncia di merito, in particolare nella sentenza n. 2729 del 23 giugno 2010 (in Arch. loc. e cond. 2011, 66), nella quale i giudici d’appello romani hanno precisato, infatti, che l’"indivisibilità" della prestazione "non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali dalle obbligazioni parziarie". Ciò, in quanto hanno spiegato ancora gli stessi giudici – l’art. 1292 c.c. "non indica affatto la «indivisibilità» della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l'obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile"; la norma in questione identifica piuttosto l'obbligazione solidale passiva nella semplice esistenza "di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori". Da quanto precede deriva – sempre secondo la Corte d’Appello di Roma – che il principio "per stabilire se, nel caso di più debitori, c'è una obbligazione solidale o parziaria" non è da ricercarsi nella divisibilità della prestazione, ma nel dettato "chiaro e inequivoco" dell'art. 1294 c.c.: norma dalla quale si evince che la regola generale è la solidarietà dei condòmini "per i debiti relativi alla amministrazione e manutenzione del bene comune".

 

Così si espresse anche il Tribunale di Modena (massimata in Immobili & Diritto, n.7/2010,14 con nota di A. Scarpa, Solidarietà o parziarietà nelle obbligazioni condominiali) con la sentenza del 14 maggio 2010 e nella giurisprudenza di legittimità, il principio della solidarietà passiva per le obbligazioni condominiali si ritrova nella sentenza n. 21907/’11, con rifermento, però, ai comproprietari di un medesimo appartamento sito in un edificio condominiale.

 

Si tratta comunque di una pronuncia di estremo interesse, giacché i giudici, nell’occasione, per giustificare pienamente le loro conclusioni, sono stati costretti a negare quanto affermato dalle Sezioni Unite, ossia che l’indivisibilità della prestazione sia presupposto indispensabile per l’esistenza della solidarietà passiva tra più debitori.

 

Invero, già nella pronuncia n. 14813 del 4 giugno 2008 (in Arch.loc. e cond. 2008,459) la Cassazione aveva osservato che per gli oneri condominiali afferenti un medesimo immobile in comproprietà non vi erano ragioni per derogare al principio generale sulla presunzione di solidarietà di cui al più volte citato art. 1294 c.c. Tuttavia si trattava di una sentenza laconica che non approfondiva i termini del problema.

 

Nella decisione del 2011, invece, l’attenzione che viene posta alla questione che ci occupa è ben altra. La Corte, infatti, afferma espressamente di non ritenere "persuasiva" la tesi delle Sezioni Unite che la solidarietà passiva "dipenda dalla indivisibilità della prestazione e sia preordinata a proteggere, in fase esecutiva, soltanto l'unità della prestazione indivisibile".

 

In particolare, i giudici precisano che la regola della solidarietà passiva è stata introdotta dal codice civile del 1942 in conseguenza della commercializzazione delle obbligazioni civili al fine di rafforzare, nella fase di attuazione del rapporto obbligatorio, tanto le probabilità per il creditore di vedere soddisfatto il suo interesse creditorio al bene oggetto della prestazione, quanto la "comunione di interessi" dalla quale, nella realtà della vita, più debitori obbligati per un solo debito sono legati intimamente. Di contro, "la funzione della indivisibilità" deriva dall'esigenza di assicurare "l'unità della prestazione, data l'inidoneità del suo oggetto ad essere suscettibile di essere frazionato in porzioni idonee a conservare proporzionalmente la stessa funzione economica dell'intera prestazione". Conseguenza di tutto questo è – concludono i giudici – che poiché "il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell'esigenza di tutelare l'adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto non suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, è da escludere che l'indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell'idem debitum".

 

Se è vero, infatti, che nel caso vagliato dalle Sezioni Unite, si verteva in tema di responsabilità dei singoli condòmini verso terzi, in ordine alle obbligazioni contratte dall’amministratore, mentre nel caso deciso dalla seconda sezione la questione ruotava attorno alla responsabilità di tre comproprietari pro indiviso di un appartamento per oneri dovuti al condominio ai fini della conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, è anche vero, nondimeno, che ciò che si riscontra in tutti e due i casi è la presenza di una pluralità di soggetti condebitori, di una identica causa dell'obbligazione e il carattere pecuniario, e quindi per sua natura divisibile, della prestazione richiesta.

 

Ove si affermi, pertanto, da parte della seconda sezione della Cassazione, che l’indivisibilità della prestazione non è un presupposto necessario per l’esistenza della solidarietà passiva tra più debitori, è chiaro che si sta affermando un principio di portata generale, applicabile ogni qualvolta si sia in presenza di una obbligazione pecuniaria, e quindi anche in materia di responsabilità dei condòmini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio.

 

Con riguardo invece alla seconda osservazione, vale a dire che l’assunto dell’indivisibilità della prestazione non svolgerebbe un ruolo centrale nell’iter argomentativo della sentenza n. 9148/’08, non può non rilevarsi in proposito come le altre motivazioni addotte non solo abbiano un ruolo secondario, ma siano state anche ampiamente contestate. Basti pensare, ad esempio, a quelle ragioni di "giustizia sostanziale" che secondo le Sezioni Unite giustificherebbero la prospettata soluzione della parziarietà: se non è convincente sul piano dell’equità la responsabilità solidale per i debiti condominiali giacché costringe il singolo condomino a pagare in toto il debito (che può essere anche di ingente valore), non risponde certo ad equità il principio opposto che impone al creditore di agire pro quota, col rischio di dover sopportare l’inadempienza di qualche partecipante cfr., fra gli altri, A. Bertotto, in op. cit.).

 

-

Ebbene, la questione esegetica concerne la possibilità o meno di applicare l’art. 1123 c.c. anche alle

Il fondamento codicistico dell’obbligazione solidale è l’art. 1292 c.c.

 

La distinzione tra

-




            

Altri articoli scritti da A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati

Ultimi commenti degli utenti

Nessun commento












Powered by Share Trading
Everlasting

activtrades