xm zero
FinanzaeDiritto sui social network
9 Dicembre 2019  le interviste  |  professionisti  |  chi siamo  |  forum  |  area utenti  |  registrati

            




ASPETTI LEGALI DELL' ACQUISTO DI UN APPARTAMENTO A NEW YORK

20 Agosto 2009 - Autore: Manzoni Law Firm - New York

 
A cura di Manzoni Law Firm - www.manzonilaw.com

PARTE PRIMA 
 
Alla luce del recente calo dei prezzi risultante dalla “tempesta subprime", e' probabile che molti cittadini italiani stiano valutando la possibilita’ di acquistare un appartamento a New York per uso personale, o per affitarlo o concederlo in uso a familiari che studiano o lavorano a New York.
 
Questo articolo descrive i principali aspetti legali che caratterizzano il processo d’ acquisto di un appartamento a New York. Non saranno esaminati gli aspetti fiscali relativi all’ acquisto che potranno comunque essere discussi con un commercialista (cosiddetto “Certified Public Accountant”) o un avvocato fiscalista.
 
I. L’ identificazione di un appartamento
    
Un possibile approccio per identificare un appartamento e’ quello di leggere annunci su quotidiani o internet, e poi visionare l’ appartamento prescelto recandosi direttamente ad una “open house”.
 
Alla “open house”, il potenziale compratore visitera’ l’ appartamento in vendita ed incontrera’ l’ agente o broker che lo pubblicizza (cosiddetto “listing agent”). Il listing agent fornira’ informazioni utili al compratore e facilitera’ il processo di compravendita, ma e’ opportuno ricordare che i listing agents sono comunque obbligati a tutelare esclusivamente gli interessi del venditore, non quelli del compratore.
  
Un approccio alternativo per il compratore e’ quello di avvalersi di un proprio agente immobiliare (cosiddetto “buyer’s agent”). Il buyer’s agent assistera’ il compratore nell’ identificare appartamenti interessanti, fornira’ stime ed analisi di mercato (ad es. costo per square foot) e dara’ consigli utili nella fase di negoziazione del prezzo di offerta.
 
Qualora il compratore si avvalga di un buyer’s agent, alla conclusione della compravendita il venditore corrispondera’ un importo (circa il 5% del prezzo di vendita) a titolo di commissione che sara’ diviso tra listing agent e buyer’s agent.
 
Prima di visitare un appartamento sara’ opportuno chiarire con il venditore o il listing agent se l’ appartamento in vendita e’ un condominium apartment oppure un cooperative apartment.
 
 I.      (A)     Condominium Apartment
 
Il concetto di condominium apartment (“condo apartment”) e’ simile al concetto di appartamento in condominio usato in Italia. L’appartamento (cosiddetto “unit”) e’ inserito in un edificio a piu’ piani (“condominium o condo”), e il proprietario del condo apartment dispone di un diritto reale di proprieta’ sullo spazio interno al proprio appartamento. Questo diritto reale e’ evidenziato da un atto di proprieta’ immobiliare chiamato “deed”.
 
Il proprietario di un condo apartment ha inoltre diritto a una quota indivisa delle parti comuni dell’ edificio e pertanto potra’ utilizzare scale, ascensori, giardini, palestra e parcheggio, ove disponibili.  
 
Le parti comuni dell’ edificio condominiale sono gestite da un consiglio di amministrazione (cosiddetto “board of managers”) che esercita l’ incarico secondo quanto e’ stabilito dalla “declaration of condominium” e dalle “bylaws” (documenti simili al regolamento condominiale in Italia).
 
I costi della manutenzione e riparazione delle aree comuni dell’ edificio sono coperti dal consiglio di amministrazione mediante "common expenses" o "common charges” addebitati proporzionalmente ai proprietari degli appartamenti.
 
I.       (B)             Cooperative Apartment
 
Mentre il condominium apartment e’ una tipologia di appartamento diffusa in tutti gli Stati Uniti, il cooperative apartment (“coop apartment”) e’ una tipologia molto diffusa a New York, ma piuttosto rara nel resto degli Stati Uniti.
 
La caratteristica distintiva del coop apartment e’ che una societa’ per azioni e’ proprietaria dell’ intero edificio, inclusi i singoli appartamenti (“units”) e le parti comuni.
Tale societa’ emette azioni che sono assegnate a ciascun appartamento in base alle dimensioni dell’ appartamento stesso e la sua posizione nell’edificio.
 
Per acquistare un coop apartment sara’ quindi necessario acquistare le relative azioni della societa’ e stipulare con la societa’ un contratto di locazione proprietaria (cosiddetto “proprietary lease”). Il proprietary lease conferisce al proprietario delle azioni il diritto di prendere possesso ed utilizzare uno specifico coop apartment, ed impone restrizioni d’uso ed obblighi a carico dell’azionista.
 
Le azioni conferiscono anche diritti di voto che saranno esercitabili dall’ azionista in occasione dell’ elezione del consiglio di amministrazione della cooperativa. 
 
Il consiglio di amministrazione della cooperativa amministra lo stabile e fissa le spese di manutenzione e riparazione a carico di ciascun azionista. I poteri del consiglio di amministrazione e i diritti dei soci sono disciplinati da un atto costitutivo, dalle by-laws ed altri regolamenti.
 
Un’ altra peculiarita' del coop apartment e' che la societa' proprietaria dell' immobile cooperativo puo’ finanziare l' acquisto del suolo e dell' immobile mediante mutui garantiti da ipoteche gravanti sul suolo e sull’ immobile stesso. Inoltre, poiche’ la societa' cooperativa (non il socio) vanta diritti reali sul terreno e l'immobile, le imposte di proprieta' immobiliare sono a carico della societa' (non dei singoli azionisti) e pertanto la societa' sara' tenuta a pagare tali imposte alle autorita’ pubbliche.
 
La societa’ cooperativa puo’ dunque avere notevoli impegni finanziari nei confronti di terzi per il pagamento dell’ eventuale mutuo, delle imposte e della manutenzione dell’ edificio. Per far fronte a tali impegni la societa’ cooperativa con cadenza mensile richiede ai proprietari di un coop apartment il pagamento di cosiddetti "maintenance charges".
 
Qualora uno degli azionisti non provveda al pagamento dei propri "maintenance charges", la cooperativa dovra’ far fronte a tale problema attingendo alle reserve in bilancio o chiedendo ulteriori versamenti agli altri azionisti. 
 
La Parte Seconda di questo Articolo analizza la fase dell' Offerta e quella del Closing.  Non esitate a richiedere copia dell' intero Articolo scrivendo a info@manzonilaw.com.  




            

Altri articoli scritti da Manzoni Law Firm - New York

Ultimi commenti degli utenti

Nessun commento












Powered by Share Trading
Everlasting

activtrades