Responsabilità del notaio per evizione e identità del bene oggetto della doppia alienazione

Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza n. 3935 del 18/02/2009
Nota dell'Avv. Raffaele Plenteda

La sentenza in commento interviene a dirimere una intricata vicenda processuale avente ad oggetto la responsabilità di un notaio, convenuto in giudizio dal cliente per ottenere il risarcimento dei danni "da subita evizione".

Dopo aver acquistato, con atto rogato dal notaio, la nuda proprietà di un bene immobile, il cliente-acquirente subiva l'evizione ad opera di un terzo, il quale aveva acquistato il medesimo diritto con atto trascritto anteriormente.
Il cliente, ritenendo che la responsabilità per l'evizione subita fosse da riferirsi alla negligenza professionale del notaio, il quale aveva rogato l'atto di acquisto senza verificare la libertà del bene effettuando le opportune e necessarie visure immobiliari, rivolgeva nei confronti di quest'ultimo la propria pretesa risarcitoria.

I principi giuridici che, in tema di responsabilità professionale del notaio, possono desumersi dalla pronuncia in esame sono molteplici.
In questa sede, ci limitiamo a segnalarne due che, a nostro avviso, assumono fondamentale importanza nell’opera di definizione e descrizione della fattispecie di responsabilità riferibile a questa particolare figura di professionista legale.

Prima di tutto, la Corte di Cassazione ha ritenuto giuridicamente configurabile la responsabilità professionale del notaio per i danni derivati al proprio cliente dalla subita evizione.
Ne deriva che il soggetto che, dopo aver acquistato un bene, ne subisce l’evizione, ha la possibilità di accedere a due forme di tutela. Per un verso, egli potrà attivare nei confronti del venditore la garanzia per evizione disciplinata dagli artt. 1483 ss. c.c. e, per altro verso, ricorrendone i presupposti, potrà esercitare l'azione di responsabilità nei confronti del notaio che ha rogato l'atto.

Vengono in considerazione due distinti titoli di responsabilità, entrambi di fonte contrattuale: il primo rinviene la propria fonte nel contratto di compravendita stipulato tra venditore e compratore, il secondo, invece, nel contratto in essere tra l’acquirente, nella sua qualità di cliente, ed il notaio.

Trattandosi di due fattispecie distinte, ciascuna ha i propri presupposti e soggiace a specifiche regole e meccanismi. Bisogna, pertanto, escludere che trovino spazio automatismi, che consentano di traslare elementi della fattispecie da una all’altra delle due distinte figure, anche solo sotto il profilo dell’accertamento.

Da qui discende il secondo importante principio desumibile dalla pronuncia in esame.

La responsabilità del notaio per subita evizione postula la perfetta identità tra il bene oggetto dell'atto da lui rogato ed il bene oggetto del precedente acquisto a favore dell'autore dell'evizione.
L'accertamento dell'identità del bene, presupposto indefettibile per la condanna del notaio al risarcimento dei danni, deve aver luogo nell’ambito del giudizio di responsabilità professionale.

La sentenza dichiarativa dell'inopponibilità della vendita rogata dal notaio nei confronti dell'autore dell'evizione, intervenuta all'esito di un giudizio nel quale il notaio non era parte in causa, infatti, non è a lui opponibile e, pertanto, non può essere posta a fondamento della condanna risarcitoria del professionista.
 

Il testo della sentenza è consultabile alla fonte:
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