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Intervista esclusiva a Paolo Datti, Amministratore Delegato di REAAS - Real Estate Asset & Assurance Service srl

7 Maggio 2010 - Autore: Redazione


Paolo Datti nasce a Milano il 31 Gennaio 1973. Nel 1996 consegue una laurea in Economia Aziendale (CLEA), presso l’Università Commerciale L. Bocconi con una tesi in finanza aziendale dal titolo: “Strategie innovative di gestione dei surplus di cassa da parte delle imprese stagionali attraverso gli strumenti derivati”. Dal 2008 al 2010 è Socio fondatore e successivamente Amministratore Delegato di REAAS srl, società di servizi specialistici rivolti al settore immobiliare per la gestione e valorizzazione dei patrimoni. Precedentemente è stato Consigliere di ICFIN S.p.A., società Finanziaria attiva nell’ambito del factoring pro-soluto, della consulenza agli investimenti e dell’intermediazione in cambi. Presso Eurco S.p.A. / Piazza Affari Sim S.p.A. ha assunto incarichi di capo del personale e di responsabile commerciale, analista finanziario comparto Banche e Responsabile Ufficio Studi e Divisione Consulting per conto della capogruppo. Le prime esperienze professionali lo vedono invece attivo in Price Waterhouse Coopers quale junior assistant auditor, e successivamente semisenior del gruppo finanziario, e stagista presso Coopers & Lybrand in qualità di assistant auditor nella revisione e certificazione di bilancio e Banca del Gottardo (sede di Lugano).


Paolo Datti, lei è amministratore delegato di REAAS – Real Estate Asset & Assurance Service srl. Come nasce la sua esperienza in REAAS e quali sono le sue peculiarità nel mercato della consulenza Real Estate?

REAAS nasce nel 2008 per sviluppare i canali commerciali e le competenze tecniche mie e dei miei soci in campi connessi all’immobiliare. La mia esperienza lavorativa è maturata nel mondo della finanza mobiliare, dapprima in ambito amministrativo, successivamente in campo borsistico e negli ultimi anni nell’ambito dei crediti non performing garantiti da immobili. Proprio grazie a quest’ultima attività sono entrato in contatto con i più grossi player immobiliari nazionali e bancari nazionali e internazionali.

Nel 2009, grazie all’incontro con il management di una multinazionale leader nella prevenzione e gestione integrata del danno, REAAS si è evoluta in una società di servizi specialistici dedicati alla gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari. Peculiarità di Reaas è quella di posizionarsi non come semplice fornitore, ma come partner strategico a 360° a supporto del proprietario immobiliare o dell'investitore professionale, rendendo più efficiente la gestione degli Asset attraverso le attività di Valuation, Advisoring, Facility Management, Prevenzione e Gestione del danno.


Qual è la sua esperienza nell’ambito della finanza immobiliare e come descriverebbe la situazione attuale di questo mercato, tra evoluzioni dovute al particolare periodo economico ed innovazioni degli strumenti finanziari e delle richieste del mercato?

Come ho detto la mia esperienza in ambito di finanza immobiliare nasce da operazioni in crediti non performing, che mi ha portato ad interagire con interlocutori quali i Fondi Immobiliari. Sulla base delle esigenze emerse durante i rapporti commerciali avviati con tali entità ho ritenuto interessante cercare di unire il mondo della finanza mobiliare a quello della finanza immobiliare.

Quando si crea un Fondo Immobiliare a titolo di investimento, costituito da immobili a reddito, è fondamentale gestire e valorizzare gli immobili stessi affinché non subiscano deprezzamenti, soprattutto in questo momento di stallo delle compravendite.  Il caos susseguente all’improprio utilizzo di strumenti di ingegneria finanziaria ha portato il sistema a rischio di tracollo, il mercato ha recepito tali strumenti e di fatto ne ha subito le conseguenze. In tale scenario si rende necessaria una ancora maggiore selezione degli strumenti proposti e dei player offerenti, da qui l’idea di unire competenze di operatori finanziari con esperti del settore immobiliare … questa è la nostra scommessa!
 

Oltre all’impegno in REAAS, lei è esperto di strategie operative tipiche degli hedge fund internazionali, circa le quali ha anche tenuto svariati seminari. Quali sono i pregi di tali strategie?

Sostanzialmente dopo la bolla speculativa del 1999-2000 e il susseguente crollo dei mercati azionari internazionali l’investitore medio che alternava il free risk alla speculazione si è trovato spiazzato. I grandi istituzionali hanno iniziato a tempestare il mercato con prodotti strutturati a capitale garantito e possibilità di grossi utili all’avverarsi di condizioni che poi “casualmente” non si avveravano quasi mai. La necessità di poter guadagnare più del free risk anche in caso di ribasso degli indici azionari mi ha portato a studiare prodotti di finanza innovativa che per natura non possono essere inseriti in fondi tradizionali o armonizzati. Il pregio è quello di produrre un rendimento positivo a rischio assolutamente controllato, indipendentemente dalla direzionalità del mercato. Con tali investimenti si va a completare il portafoglio globale di un investitore che abbia immobili e liquidità da investire.  


L’attuale crisi economica è cominciata proprio a partire da investimenti di tipo immobiliare. Come REAAS ha letto lo scoppio delle bolle immobiliari, cosa vede nella prospettiva futura e cosa consiglia di fare agli investitori per operare in sicurezza i propri investimenti?

In realtà, come anticipato prima, la crisi ha avuto origine dall’esasperato utilizzo di strumenti finanziari che utilizzavano come sottostante l’immobile. Di conseguenza nel momento in cui si è resa necessaria l’improvvisa  creazione di liquidità sui mercati, è stato immesso un quantitativo di immobili superiore alla domanda contingente, pertanto il prezzo degli stessi è naturalmente sceso.

Fortunatamente Reaas non ha subito direttamente l’impatto di questa crisi immobiliare, poiché la compravendita non rientra nel nostro core business. In questo momento di stasi immobiliare, in cui diventa fondamentale gestire gli immobili per evitare che deperiscano precocemente, il business di Reaas, inteso come gestione e valorizzazione dei patrimoni attraverso le attività di Facility e gestione integrata del danno, continua a vivere, anzi paradossalmente cresce! Reaas si differenzia dai fornitori tradizionali offrendo un servizio personalizzato e programmato in base all’esigenza dell’immobile, delle strutture e degli impianti presenti. Una corretta e periodica attività di manutenzione, programmata dopo la fase di diagnosi preventiva, facilita il mantenimento delle condizioni ottimali degli impianti e soprattutto consente una riduzione dei costi straordinari.

Da una nostra stima e numerosi case studies, possiamo affermare che le attività di manutenzione, ordinaria e straordinaria, vengono solitamente pagate dal 15 al 40% più del necessario. Con il nostro inserimento, attraverso un’analisi preliminare della contrattualistica fornitori e con la supervisione dell’attività di manutenzione, integrata con il nostro intervento diretto nella gestione e riparazione del danno coperto da polizza assicurativa,  possiamo garantire una potenziale riduzione tra il 10 e il 30% delle spese di manutenzione annuali.


Negli ultimi anni REAAS si è dedicata anche allo studio dei crediti non performing garantiti da immobili. Per quale motivo avete deciso di concentrarvi su questo settore e quali sono le sue specificità? Cosa può dare REAAS in più rispetto ai competitors attivi in questo tipo di investimenti?

Per essere più precisi REAAS si limita in tale ambito a fornire una sorta di consulenza a investitori che nell’intenzione di accrescere il proprio patrimonio immobiliare valutino l’opportunità di acquisire un immobile che funge da garanzia ad un credito bancario attualmente in sofferenza. REAAS si limita ad offrire assistenza nell’apertura dei canali necessari ad acquisire tali tipologie di crediti e successivamente indirizza l’investitore dai propri corrispondenti esperti nell’attività di recupero. Riteniamo tale settore molto interessante in quanto tramite un’operazione inizialmente finanziaria è possibile arrivare ad acquisire un immobile con un forte sconto rispetto al valore di mercato. Peraltro il mercato dei crediti in sofferenza è in forte crescita anche in conseguenza della crisi e la necessità di liquidità da parte degli istituti cedenti, porta ad un ribasso dei prezzi rendendo ancora più interessante il prodotto. 
 

 




            

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