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Intervista a Antonio Pastore, Presidente dell'OSMI Borsa Immobiliare

4 Giugno 2009 - Autore: Redazione


Antonio Carlo Giuseppe Pastore si laurea in Ingegneria presso il Politecnico di Milano.
Abilitato alla Professione di Ingegnere, è iscritto all’Ordine degli Ingegneri.
Dal 1985 al 1990 ricopre l’incarico di Assessore nella Giunta Comunale di Bollate con deleghe inerenti a: urbanistica, edilizia pubblica e privata, grandi opere, viabilità, problemi della casa.
Nell’agosto del 1997 è nominato Consigliere nel Consiglio della Camera di Commercio Industria Artigianato Agricoltura di Milano (CCIAA) e riconfermato nell’incarico nel luglio 2002 e nel giugno 2007. Carica tuttora ricoperta.
Nel settembre 2002 è nominato Presidente di OSMI Borsa Immobiliare di Milano, Azienda Speciale della CCIAA di Milano per il Mercato Immobiliare e lo Sviluppo Territoriale. Carica tuttora ricoperta.
Nel novembre 2003 è nominato consigliere nel Consiglio generale di Fondazione Fiera Milano. Carica tuttora ricoperta.
Nel ottobre 2006 è indicato quale consigliere del CdA del Piccolo Teatro di Milano e quindi nominato Vicepresidente. Carica tuttora ricoperta.
Svolge attività professionale di Ingegnere nel settore dell’urbanistica e dello sviluppo immobiliare.


Lei è Presidente OSMI Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di Commercio, nata al fine di rispondere alle esigenze di conoscenza e promozione del mercato immobiliare milanese. A questo proposito, ci può dire in che misura il mercato immobiliare di Milano ha risentito degli sconvolgimenti economici e finanziari di questi ultimi mesi?

Ritengo che, le ricadute sugli effetti visibili del mercato, non siano così immediate, come nel mercato della Borsa; gli effetti sul mercato immobiliare devono essere misurati lungo lassi di tempo relativamente ampi, che, risultano, altrimenti, privi di significato. La Borsa Immobiliare di Milano conduce, ormai da 17 anni, una ricerca semestrale sui prezzi degli immobili a Milano e provincia; si tratta di una ricerca diffusa sull’intero territorio della Provincia di Milano, con un numero di rilevatori molto alto; Borsa Immobiliare, ne utilizza oltre 540, messi a disposizione da FIMAA, la Federazione degli Agenti Immobiliari; il loro numero, accanto a quello relativo alle transazioni, risulta  molto importante. Ad ogni area, zona, via, di Milano, viene assegnato un numero, ovvero, il prezzo transato durante quel semestre. Evidentemente, questi numeri sono delle medie; più è elevato il numero di transazioni, più il guadagno aumenta. Sicuramente, se il valore che noi attribuiamo è un valore statistico, che, però, suffragato da grandi numeri tende a rappresentare la realtà, dall’altra parte, dato che noi misuriamo sempre il fenomeno con il medesimo strumento, possiamo affermare, questa volta con certezza della matematica e della statistica, che le variazioni sono giuste.
Pertanto, ciò che è risultato estremamente “interessante”, negli ultimi 10 anni per chi vendeva, preoccupante per chi acquistava, è la crescita smisurata dei valori. L’effetto della crisi, in questo momento, si riflette in un assestamento, verificatosi nel secondo semestre del 2008, dal 30 Giugno al 31 Dicembre, il quale, però, rispetto all’effetto stesso, è poco significativo, poiché questa crisi si è appalesata a Ottobre. Vi è un altro dato, però, alquanto rilevante, indicativo del fatto che il mercato si sta “raffreddando”, che la domanda scende, ed è quello riguardante il numero delle transazioni, ovvero, quanti sono gli oggetti venduti? Si tratta di un dato che non ci appartiene ma che mutuiamo dall’Agenzia del Territorio, la quale ci informa che, nel I semestre del 2008, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, c’è stato un calo del 14%; perciò, mentre l’effetto sui prezzi non si è ancora fatto sentire, l’effetto sul numero delle transazioni e i tempi di transazione inizia a manifestarsi. Questo cosa significa? Che la domanda si è fortemente attenuata, a causa di una serie di situazioni: primo punto, i prezzi sono troppo alti, se continuano a salire, il consumatore arriva a un momento in cui non ce la fa più. Secondo punto, la preoccupazione delle famiglie, che, forse, solo adesso iniziano a sentire la crisi, ma  iniziano già a preoccuparsi; i prezzi, invece, che sono rimasti sostanzialmente abbastanza stabili, non sono più saliti del 12%, sono rappresentativi del fatto che, se io, operatore immobiliare, sto portando a termine un’operazione, sulla quale ho elaborato un business plan, avente come obiettivo un certo risultato economico, “resisto”, prima di abbassare i prezzi; poi, se continuo a non vendere, ci rifletterò. Anche perché, nonostante tutte queste operazioni non vengano finanziate dal mercato o dalle Banche, gli interessi e gli oneri finanziari continuano a diminuire in maniera drammatica. Sussiste una situazione di congiuntura, i cui risultati, secondo me, potranno essere colti a Giugno.
Francamente, sarei molto cauto, nel comunicare quanto ogni tanto leggo sui giornali, ad esempio, che gli immobili scenderanno del 40%; non ci credo, o perlomeno, prima di lanciare notizie allarmanti, che hanno un effetto negativo sul mercato, starei molto attento. Se devo effettuare delle misure, mi riservo un periodo di tempo adeguato, esamino e realizzo la realtà; poiché sulla predittività, sulla capacità di predire il futuro, vi è un bellissimo studio, il digramma di Feigenbaum, ovvero una curva, nella quale si dimostra, come la complessità della realtà, nel tempo, è sempre andata aumentando. Esistono, poi, degli eventi “trigger”, capaci di scatenare situazioni di cambiamento. Un evento “trigger” si è verificato, per esempio, il 7 Dicembre 1941, quando nessuno pensava che gli Stati Uniti venissero attaccati dai giapponesi e andassero in guerra; l’America era un paese agricolo, nel ’45 è diventata la prima potenza mondiale. Altro evento trigger è quello dell’11 Settembre 2001, in cui nessuno si attendeva un attacco alle Twin Towers. Ora, la crisi attuale, può essere vista come un evento “trigger”, pertanto, oggi come oggi, difficilmente, è leggibile quello che accadrà nel futuro.
In questo momento, i comportamenti da assumere si rivelano molto importanti; Borsa Immobiliare è un’azienda della Camera di Commercio, investita di un ruolo pubblico e istituzionale; per questo motivo, prima di lanciare segnali allarmanti, occorre una certa precauzione. In secondo luogo, confrontarsi con la crisi, significa avere, giustamente, il pessimismo della ragione, poiché bisogna essere realisti, magari anche l’ottimismo della volontà; riuscire ad assumere atteggiamenti coerenti e mettere in atto politiche sociali, che vadano incontro ai bisogni della gente. In questo caso, la politica fornisce la risposta perché, ad esempio, oggi ricorre un anno dall’acquisizione dell’Expo, non è stato fatto nulla. Diciamo che, in un anno, non si è stati in grado di mettere in piedi una struttura che governi il tutto.
Occorre, poi, un po’ di sano ottimismo, un po’ di responsabilità nei confronti di ciò che viene comunicato sul mercato, scelte della politica positive; il piano casa potrebbe essere, così come è abbozzato, uno strumento importante; apprezzabile l’assegnazione del 35% in più, nel caso di demolizione e successiva ricostruzione, secondo criteri ecologici. Si tenga presente che il patrimonio immobiliare noto, risale, in gran parte, agli anni ’60; non esiste alcun intervento fattibile per portare queste case a degli standard di consumo; tutto ciò va bene, movimenta il mercato. Sottolineo, poi, che è essenziale creare iniziative di coesione sociale; di fronte a situazioni di “sofferenza”, bisogna fare in modo che non aumenti ancora di più il divario tra, chi sta troppo bene e chi bene non sta. Il mercato immobiliare, in realtà, è un pezzo di tale sistema, un pezzo importante, che ha assicurato lavoro, ha prodotto ricchezza.
Pertanto, il mercato si sta muovendo e sta pensando a “cosa fare domani”. Questo è un segnale positivo, soprattutto nei momenti difficili; anche perché, questa è una crisi che, sicuramente, supera i confini del nostro paese, dell’Europa, degli Stati Uniti. E’ una crisi molto complessa, e, probabilmente, globale. Lo scorso anno, ad esempio, sono andato in Cina e ho parlato con un esperto del mercato, il quale mi ha illustrato la situazione di quel paese: i cinesi, negli ultimi 10 anni, hanno quintuplicato il cibo che mangiano; dato che la ricchezza prodotta dal mondo ha un valore molto elevato ma finito, se essa viene ridistribuita in maniera diversa, quelli più ricchi staranno un pochino peggio, e quelli più poveri un pochino meglio. Si tratta, quindi, della prima crisi globale, del sistema, le barriere sono cadute, i sistemi economici si scambiano tra di loro. Questa è la scommessa che i giovani dovranno affrontare nei prossimi anni.


Ci possono essere paragoni con il calo del 25% delle compravendite immobiliari, avvenuto nel 1985?

 In questo momento, noi siamo al 14%. Il calo delle compravendite dipende anche dalla qualità dell’offerta; oggi come oggi, i prodotti immessi sul mercato, devono essere accessibili alle famiglie. Il fatto che l’80% e più della popolazione sia proprietaria di casa, deve indurci a formulare una domanda: ma sono tutti proprietari di casa perché hanno scelto di creare un fondo immobiliare personale o perché non trovano case in affitto?. Occorre quello che, adesso, viene battezzato “Housing Sociale”. Una volta, esso veniva garantito dalle grandi cooperative storiche.
Bisogna introdurre sul mercato dei prodotti che possano essere affittati alle famiglie,  inventare delle formule di affitto, in poche parole, correggere la macchina dell’offerta. Pare che l’Housing sociale, ovvero, l’abbattimento degli oneri delle aree fondiarie, sia uno dei progetti allo studio, ne valuteremo i risultati.
 

...
Continua su Family Office n.2 - 2009
http://www.finanzaediritto.it/prodotti/abbonamento-family-office-2009-italia-211.html

 




            

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Felice di rivederti in ...pista. Un abbraccio Sergio Tabacci@comune.milano.it

16 Luglio 2010 ore 08:46:31 - tabacci sergio







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