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Impianto di riscaldamento centralizzato in condominio: criteri di ripartizione delle spese

27 Gennaio 2011 - Autore: BlogCondominio.com - Consulenza Legale Condominio


<div style="text-align: justify"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: #444444"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; color: #444444; font-size: 13pt">L&rsquo;impianto di riscaldamento centralizzato rientra tra le <b><a href="http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_27340_2009_avvocati_lecce_condominio_parti_comuni_presunzioni_1117_Giuseppe_Nuzzo.html" target="_blank"><font color="#2d83d5">parti comuni</font></a></b> del Condominio ai sensi dell&rsquo;art. 1117, comma 3, c.c.. <br /> <br /> La presunzione di compropriet&agrave; riguarda la centrale termica e le altre parti di cui &egrave; costituito l&rsquo;impianto (caldaia, serbatorio, ecc.), nonch&eacute; i locali ad esso destinati. Per quanto riguarda invece le tubature che, dall&rsquo;impianto centrale, si diramano verso i singoli appartamenti, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che <b>la presunzione di compropriet&agrave; ex art. 1117 c.c. opera con riferimento alla sola parte dell&rsquo;impianto di riscaldamento che rimane fuori dai singoli appartamenti e non anche con riferimento alle condutture che si addentrano negli appartamenti stessi, le quali debbono considerarsi di propriet&agrave; esclusiva dei condomini interessati </b>(Cfr. Cass. civ. n. 9940/98). <br /> <br /> Tale impostazione peraltro &egrave; stata confermata da una recente sentenza dei giudici di legittimit&agrave; con riguardo all&rsquo;<b><a href="http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_civile_19045_2010_sentenza_condominio_ripartizione_spese_riparazione_scarico_acque_avvocati_Giuseppe_Nuzzo_Lecce.html" target="_blank"><font color="#2d83d5">impianto di scarico delle acque (Cass. Civ. n. 19045/2010)</font></a></b>. <br /> <br /> I <b><a href="http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_civile_18486_2010_regolamento_condominiale_criteri_ripartizione_spese_comuni_avvocati_giuseppe_nuzzo_lecce.html" target="_blank"><font color="#2d83d5">criteri di ripartizione</font></a></b> delle <b>spese di gestione ordinaria dell&rsquo;impianto </b>di riscaldamento centralizzato, in mancanza di disposizioni specifiche di legge, sono previsti dai regolamenti condominiali, di solito basati su apposite tabelle allegate al regolamento, parametrate in <b>millesimi di riscaldamento o &ldquo;calore&rdquo;</b> o, pi&ugrave; raramente, in millesimi di propriet&agrave;. <br /> <br /> In linea generale, tre sono i metodi maggiormente utilizzati per calcolare i millesimi calore: <br /> <br /> <b>- metri cubi riscaldati.</b> La ripartizione avviene in base al volume degli appartamenti, espresso in metri cubi; </span></span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: #444444"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; color: #444444; font-size: 13pt"><b>- superficie radiante. </b>Se i caloriferi sono tutti dello stesso tipo, si tiene conto del numero di elementi di cui sono composti. Si fa poi la somma degli elementi esistenti nel palazzo e i millesimi sono suddivisi in base al numero di elementi posseduto da ciascun proprietario. Quando i caloriferi sono di tipo diverso, occorre invece valutate le loro caratteristiche tecniche, in particolare l'ampiezza della loro superficie radiante (questo criterio &egrave; l&rsquo;unico ritenuto dalla Cassazione conforme al principio generale di cui all&rsquo;art. 1123, comma 2, c.c. &ndash; sentenza n. 946/1995); </span></span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: #444444"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; color: #444444; font-size: 13pt"><b>- criterio misto.</b> La ripartizione avviene per il 50% in base al volume dei singoli locali e al 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi. Questo sistema di calcolo &egrave; quello ritenuto pi&ugrave; equo e maggiormente in uso nella prassi. <br /> <br /> Per quanto riguarda invece eventuali <b>spese per interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o rifacimento </b>dell&rsquo;impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata, in linea di principio esse vanno ripartite tra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet&agrave;. <br /> <br /> Occorre precisare che le tabelle dei millesimi di riscaldamento, cos&igrave; come ad esempio le tabelle relative all&rsquo;uso dell&rsquo;ascensore, rientrano nella categoria delle c.d. <b>&ldquo;tabelle di gestione&rdquo;</b>, che esulano dalla disciplina di cui all&rsquo;art. 69 disp. att. codice civile, poich&egrave; attengono non tanto alla individuazione delle quote di compropriet&agrave; sulle parti comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali parti, <i>&ldquo;specificazione che pu&ograve; quindi essere in primis disposta solo dalla collettivit&agrave; dei condomini il cui operato pu&ograve; poi trovare autonoma censura in apposita controversia ma non pu&ograve; essere anticipato da interventi dell' Autorit&agrave; Giudiziaria&rdquo;</i>. (Trib. Milano, n. 12548/2002). <br /> <br /> Occorre precisare altres&igrave; che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, anche per le spese del servizio di riscaldamento possono trovare applicazione i criteri stabiliti dal primo e secondo comma dell&rsquo;art. 1123 c.c. <br /> <br /> In particolare Cassazione civile 1420/2004, pronunciandosi sulla ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia, ha stabilito che: <br /> <br /> 1) <b>per il riscaldamento delle singole unit&agrave; abitative vale il criterio differenziato dettato dal secondo comma dell&rsquo;art. 1123 c.c.</b> Ne consegue che qualora nell&rsquo;edificio condominiale vi siano locali non serviti dall&rsquo;impianto di riscaldamento centralizzato (box, cantine, ecc.), i condomini titolari soltanto della propriet&agrave; di tali locali, non sono contitolari dell&rsquo;impianto centralizzato; cosicch&eacute;, venendo meno il presupposto per l&rsquo;attribuzione della propriet&agrave; comune dell'impianto, viene meno anche l&rsquo;obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso. <br /> <br /> 2)<b> le spese generali o di conservazione </b>&ndash; quale &egrave; quella di sostituzione della caldaia &ndash; <b>vanno invece sempre ripartite in misura proporzionale al valore della propriet&agrave; di ciascun condominio, secondo il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell&rsquo;art. 1123 c.c.</b> Tale normativa &egrave; derogabile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini, <i>&ldquo;non rientrando tra le attribuzioni della assemblea condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una <b><a href="http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_civile_3002_2010_regolamento_condominio_divieti_limitazioni_godimento_proprieta_esclusiva_avvocati_lecce_Giuseppe_Nuzzo.html" target="_blank"><font color="#2d83d5">lesione dei diritti del singolo condomino</font></a></b> attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua propriet&agrave; esclusiva&rdquo; </i>(ma sul punto si veda <b><a href="http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_sezioni_unite_18477_2010_unanimita_maggioranza_modifica_tabelle_millesimali_condominio_avvocati_lecce_Giuseppe_Nuzzo.html" target="_blank"><font color="#2d83d5">Cassazione civile SS.UU. n. 18477/2010</font></a></b>.&nbsp;&nbsp; </span></span></div> <div style="text-align: justify">&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif; color: #444444"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; color: #444444; font-size: 13pt">fonte:&nbsp;<a href="http://www.blogcondominio.com">www.blogcondominio.com</a> </span></span></div>



            

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