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Il contratto di locazione commerciale

17 Dicembre 2008 - Autore: Dott. LUCIANO CHIARI - Commercialista


<p>&nbsp;</p> <div><b><i><span style="font-size: 10pt"><a href="http://www.studiochiari.com/"><font color="#800080">www.studiochiari.com</font></a></span></i></b></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div align="center"><b>&nbsp;</b></div> <div align="center"><b><span style="font-size: 14pt">Contratto di locazione commerciale</span></b></div> <div align="center"><b><span style="font-size: 10pt">commento generale</span></b></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Definizione</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Secondo l&rsquo;art</span><span style="font-size: 9pt; color: black">. </span><span style="font-size: 9pt; color: black">1571 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">c.c. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">la locazione &egrave; il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all&rsquo;altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone). Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito &ldquo;contratto di locazione commerciale&rdquo; ed &egrave; disciplinato nel Capo II della </span><span style="font-size: 9pt; color: black">L. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell&rsquo;immobile, l&rsquo;aggiornamento del canone, l&rsquo;indennit&agrave; per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto. Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. </span><span style="font-size: 9pt; color: black">7</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">&ndash;</span><span style="font-size: 9pt; color: black">11 </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale. La legislazione in tema di locazione commerciale &egrave; molto scarna ed &egrave; stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti.</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Ambito di applicazione e durata</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Nel definire l&rsquo;ambito di applicazione della </span><span style="font-size: 9pt; color: black">disciplina della locazione di immobili ad uso commerciale, l&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">27 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">, riconduce alle distinte tipologie di immobile e di attivit&agrave;, una diversa durata del contratto, in deroga a quanto previsto, per la locazione in generale, dall&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1574 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">c.c..</span></div> <div><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Schematicamente, la norma in esame individua:</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 54pt; text-indent: -32.7pt"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">1)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">locazioni aventi ad oggetto:</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 2cm; text-align: justify"><span style="font-size: 8pt; color: #333333">a) </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">immobili adibiti ad attivit&agrave; industriali, commerciali ed artigianali e/o d&rsquo;interesse turistico ai sensi della L. n. 326/68;</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 2cm; text-align: justify"><span style="font-size: 8pt; color: #333333">b) </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">immobili adibiti all&rsquo;esercizio di attivit&agrave; di lavoro autonomo; in relazione ai quali la durata contrattuale &egrave; fissata in 6 anni;</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 42.55pt; text-indent: -21.25pt; text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">2)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">locazioni aventi ad oggetto attivit&agrave; alberghiere, per cui &egrave; prevista una durata di 9 anni.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">In base </span><span style="font-size: 9pt; color: black">all&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">42 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">, nel </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">medesimo ambito applicativo, gravitano anche i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti ad attivit&agrave; ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sede di partito e sindacato e i contratti stipulati dallo Stato e dagli enti pubblici territoriali in qualit&agrave; di conduttori.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Sono da ritenersi assoggettati alla disciplina della locazione commerciale &ldquo;</span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">gli immobili di qualunque specie che nell&rsquo;ambito della disciplina urbanistica siano adibiti ad una delle attivit&agrave; indicate&rdquo; </span></i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">dall&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">27 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78 (Cass. Civ., sez.III, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">27.02.1987</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> n. 2112, riguardante le c.d. aree nude).</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Attivit&agrave; di interesse turistico e attivit&agrave; alberghiere</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">L&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">27 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78 pone una distinzione tra locazioni aventi ad oggetto immobili di interesse turistico e locazioni alberghiere, in relazioni alle quali la legge stabilisce una diversa durata contrattuale, sei anni per le prime e nove anni per le seconde.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Le attivit&agrave; di interesse turistico sono individuate mediante rinvio all&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: black">2 L</span><span style="font-size: 9pt; color: black">. n. 326/68</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, che prevede particolari agevolazioni economiche per le attivit&agrave; di alberghi, pensioni, locande, villaggi turistici, campeggi, case per ferie, alberghi per la giovent&ugrave;. Tali attivit&agrave; sembrano rientrare nel generale ambito alberghiero, per il quale &egrave; prevista una durata novennale. </span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Vi &egrave; dunque un problema di interpretazione per stabilire se il contratto di locazione relativo ad immobili destinati all&rsquo;esercizio di un&rsquo;attivit&agrave; potenzialmente rientrante nel concetto di quella alberghiera elencata nell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">2 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 326/68, sia da considerarsi di durata novennale, oppure sia destinato ad esaurirsi nell&rsquo;ordinario arco temporale di 6 anni.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Secondo la giurisprudenza, &egrave; preferibile applicare la durata ordinaria di 6 anni (es. locazione di camping, Cass. Civ., sez. III, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">30.12.1991</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 13999).</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Attivit&agrave; transitorie e stagionali</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Il contratto di locazione commerciale pu&ograve; essere stipulato per un periodo pi&ugrave; breve, rispetto ai termini di 6 e 9 anni, qualora l&rsquo;attivit&agrave; esercitata o da esercitare nell&rsquo;immobile abbia, per sua natura, durata transitoria. Con riguardo alla disposizione </span><span style="font-size: 9pt; color: black">dell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">27 comma </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">5 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">, che d&agrave; facolt&agrave; alle parti di determinare la durata del contratto in misura inferiore a quella minima di sei anni stabilita per le locazioni non abitative, &ldquo;qualora l&rsquo;attivit&agrave; esercitata o da esercitare nell&rsquo;immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio&rdquo;, la transitoriet&agrave; va individuata non tanto in relazione al tipo di attivit&agrave; in s&eacute;, quanto tenendo conto del particolare modo in cui l&rsquo;attivit&agrave; stessa si atteggia in concreto, come desumibile dalla volont&agrave; delle parti secondo i criteri ermeneutici di cui agli art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1362 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">ss. c.c. (nella specie, la suprema corte ha confermato la sentenza del giudice del merito che, tenuto conto delle clausole </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">contrattuali e del comportamento complessivo delle parti, aveva affermato la transitoriet&agrave; di una locazione avente ad oggetto un immobile da adibire a deposito e vendita di stock occasionali di mobili e arredamenti </span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Cass. Civ., sez. III, </span></i><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">20 agosto 1990</span></i><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 8489</span></i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">). Sempre la Cassazione ha stabilito che la transitoriet&agrave; della locazione commerciale deve trovare riferimento non in eventuali vicende temporali, bens&igrave; nella natura dell&rsquo;attivit&agrave; professionale o commerciale, senza che possa rilevare che la stessa sia nella fase di avviamento, ove richieda oggettivamente durata e stabilit&agrave; del rapporto (</span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Cass. Civ., sez. III, </span></i><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">11 agosto 1987</span></i><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 6896</span></i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">).</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Ai sensi dell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">79 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78, a pena di nullit&agrave; della previsione e di riconduzione del contratto al tipo legale, le parti devono dichiarare espressamente nel contratto sia la transitoriet&agrave; dello stesso, sia le ragioni che la determinano (Cass. Civ., sez. III, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">18.04.1996</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 3663).</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Ai sensi dell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">27 comma </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">6 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78</span><span style="font-size: 9pt; color: black">, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">in ipotesi di locazione stagionale i termini di durata contrattuale sono quelli ordinari e il locatore &egrave; obbligato a concedere l&rsquo;immobile al conduttore che gliene faccia richiesta, di anno in anno, per la stagione pattuita, sino alla naturale scadenza.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Le differenze tra transitoriet&agrave; e stagionalit&agrave; sono chiare: l&rsquo;esigenza transitoria &egrave; per sua natura episodica e saltuaria, mentre quella stagionale ha natura periodica e destinata a ripetersi nel tempo a intervalli regolari. L&rsquo;accertamento deve avvenire secondo gli usuali criteri interpretativi, tenendo presente sia il dato oggettivo dell&rsquo;attivit&agrave; dedotta in contratto, sia l&rsquo;atteggiamento soggettivo delle parti (Cass. Civ., sez. III, 30.12. 1997, n. 13133).</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Locazione di immobile alberghiero e affitto di azienda</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">In tema d&rsquo;azienda alberghiera, si &egrave; posto il problema della distinzione tra locazione di immobile alberghiero e affitto d&rsquo;azienda, la cui regolamentazione, esula dall&rsquo;ambito di applicazione della L. n. 392/78. Secondo la giurisprudenza, in caso di affitto di azienda, l&rsquo;immobile &ldquo;</span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">&egrave; considerato non nella sua individualit&agrave; giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarit&agrave; per il conseguimento di un determinato fine produttivo</span></i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">&rdquo; (Cass. Civ., sez. III, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">08.08.1997</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 7361), ossia come uno dei beni organizzati dall&rsquo;imprenditore, </span><i><span style="font-size: 9pt; color: black">ex </span></i><span style="font-size: 9pt; color: black">art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">2555 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">c.c.</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, in vista dell&rsquo;esercizio dell&rsquo;impresa.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Viceversa, nella locazione immobiliare (anche nell&rsquo;ipotesi in cui insieme all&rsquo;immobile siano locate pertinenze del medesimo) l&rsquo;immobile concesso &ldquo;</span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">assume una posizione di assoluta ed autonoma centralit&agrave; nell&rsquo;economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessoriet&agrave;, rimanendo ad esso collegati sul piano </span></i><i><span style="font-size: 9pt; color: black">funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione</span></i><span style="font-size: 9pt; color: black">&rdquo; (Cass. Civ., sez. III, </span><span style="font-size: 9pt; color: black">08.08.1997</span><span style="font-size: 9pt; color: black">, n. 7361). Inoltre, ai sensi dell&rsquo;</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">art. 1 co.9-</span><i><span style="font-size: 8.5pt; color: black">septies </span></i><span style="font-size: 8.5pt; color: black">D.L. n. 12/85 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">, convertito </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">con modificazioni in L. n. 118 del </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">5 aprile 1985</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, se l&rsquo;attivit&agrave; alberghiera &egrave; stata iniziata dal conduttore, il rapporto si deve considerare, per presunzione legale, quale locazione d&rsquo;immobile e non quale affitto di azienda.</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Forma del contratto</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Bench&eacute; non sia richiesto espressamente dalla legge, &egrave; prassi redigere il contratto di locazione commerciale in forma scritta. Inoltre, &egrave; buona norma registrare il contratto presso l&rsquo;ufficio del Registro territorialmente competente, in quanto, in caso di controversia, sar&agrave; possibile utilizzare il contratto in giudizio. </span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Si osserva che dal </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">12/08/2006</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> il regime fiscale delle locazioni di fabbricati cambia notevolmente a seguito delle particolari modifiche apportate dall&rsquo;art. 35, co. 8 lett. a, D.L. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">4/7/2006</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> n. 223. conv. L. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">4/8/2006</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> n. 248, che ha introdotto un regime di esenzione da Iva. </span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Conseguentemente a tale nuova normativa (sia presenza di opzione per l&rsquo;assoggettamento ad Iva da parte del locatore e sia in presenza di esenzione ex art. 10 Dpr 633/1972) i contratti di locazione commerciale devono essere assoggettati a imposta di registro, in termine fisso, nella nuova misura dell&rsquo;1%.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">In particolare, sono esenti da Iva, salvo alcune eccezioni, le locazioni di beni immobili da parte di imprese; comunque il locatore potr&agrave; optare per l&rsquo;assoggettamento ad Iva. </span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">La circ. Agenzia delle Entrate </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">4/8/2006</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> n. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">27 ha</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> chiarito che la distinzione fra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">L&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1350 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">n. 8 c.c., prescrive la forma scritta </span><i><span style="font-size: 9pt; color: black">ad substantiam </span></i><span style="font-size: 9pt; color: black">solo per i contratti di locazione immobiliare che superino nove anni di durata.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: black">Per le locazioni ad uso abitativo, si segnala l&rsquo;</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 431/98 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">, il </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">quale impone per tali contratti la forma scritta </span><i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">ad substantiam</span></i><span style="font-size: 9pt; color: #333333">.</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Durata e onere di trascrizione</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Nella pratica si ritiene che il contratto di locazione commerciale abbia una durata di 12 anni, o di </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">18 in</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333"> caso di locazione alberghiera. Tale opinione &egrave; frutto di una interpretazione del combinato disposto dell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">28 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78, secondo il quale il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (o di nove in nove), e dell&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">29 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78, secondo il quale il locatore pu&ograve;, in base a determinate circostanze, negare la rinnovazione del contratto.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">In realt&agrave;, nonostante tale interpretazione, da considerarsi errata, la durata della locazione commerciale &egrave; quella prevista dall&rsquo;art. </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">27 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78, ossia 6 e 9 anni. Pertanto, salvo il contratto preveda una durata superiore a 9 anni, non sono applicabili alla fattispecie in esame l&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1350 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">n. 8 c.c., il quale prescrive la forma scritta </span><i><span style="font-size: 9pt; color: black">ad substantiam </span></i><span style="font-size: 9pt; color: black">per i contratti di locazione immobiliare che superino il novennio l&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">2643 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">n. 8 c.c. in tema di trascrizione nei registri immobiliari delle locazioni ultranovennali, n&eacute; l&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">2923 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">c.c. che rende inopponibili all&rsquo;acquirente dell&rsquo;immobile locato, venduto in seguito a procedura espropriativa, le locazioni ultranovennali non trascritte</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">.</span></div> <div>&nbsp;</div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Derogabilit&agrave; della durata</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Secondo l&rsquo;art 27 comma </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">5 L</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">. n. 392/78, se nel contratto &egrave; convenuta una durata inferiore o non &egrave; convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia 6 o 9 anni). La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore &egrave; nulla (</span><span style="font-size: 9pt; color: black">art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">79 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">). Il contratto, colpito da nullit&agrave; relativa, viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Per contro la parti sono libere di estendere la durata del contratto anche oltre i termini indicati dalla legge, incontrando, per&ograve;, il limite trentennale imposto </span><span style="font-size: 9pt; color: black">dall&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">1573 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">c.c.</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">La rinnovazione e la disdetta</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Secondo </span><span style="font-size: 9pt; color: black">l&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">28 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78</span><span style="font-size: 9pt; color: black">, nelle </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attivit&agrave; alberghiera di nove in nove. La rinnovazione, per&ograve;, non ha luogo se una delle parti d&agrave; disdetta, da comunicarsi all&rsquo;altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">Il successivo art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">29 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78</span><span style="font-size: 9pt; color: black">, per </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; text-indent: -18pt; text-align: justify"><span style="font-size: 10pt; color: #333333">1)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">adibire l&rsquo;immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; text-indent: -18pt; text-align: justify"><span style="font-size: 10pt; color: #333333">2)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">adibire l&rsquo;immobile all&rsquo;esercizio in proprio di attivit&agrave; commerciale;</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; text-indent: -18pt; text-align: justify"><span style="font-size: 10pt; color: #333333">3)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">demolire l&rsquo;immobile per ricostruirlo;</span></div> <div style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; text-indent: -18pt; text-align: justify"><span style="font-size: 10pt; color: #333333">4)<span style="font: 7pt 'Times New Roman'">&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </span></span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">ristrutturare l&rsquo;immobile per renderlo conforme alla legge.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">(per la locazione alberghiera vigono altre motivazioni disciplinate </span><span style="font-size: 9pt; color: black">dall&rsquo;art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">29 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78 </span><span style="font-size: 9pt; color: black">cui </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">si rimanda).</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">La disdetta negoziale non &egrave; libera, ma condizionata all&rsquo;effettiva sussistenza dei presupposti di legge, i quali devono essere espressamente indicati, a pena di nullit&agrave;, nella comunicazione intesa a denegare il rinnovo, da inviarsi al conduttore negli stessi termini della disdetta.</span></div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">La nullit&agrave; della disdetta &egrave; rilevabile d&rsquo;ufficio dal Giudice. Se il conduttore, a fronte di una disdetta nulla, faccia acquiescenza alle pretese del locatore, riconsegnando l&rsquo;immobile si determina comunque &ldquo;la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, non incorrendo nel divieto di cui all&rsquo;art. 79 la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, se compiuta dopo la stipulazione del contratto&rdquo; (Cass. Civ., sez .III, </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">13.09.1996</span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">, n. 8262).</span></div> <div><b>&nbsp;</b></div> <div><b><span style="font-size: 10pt; color: #333333">Scioglimento del contratto in caso di alienazione</span></b></div> <div>&nbsp;</div> <div style="text-align: justify"><span style="font-size: 9pt; color: #333333">La clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell&rsquo;immobile &egrave; nulla (</span><span style="font-size: 9pt; color: black">art. </span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">7 L</span><span style="font-size: 8.5pt; color: black">. n. 392/78</span><span style="font-size: 9pt; color: black">). </span><span style="font-size: 9pt; color: #333333">La nullit&agrave; colpisce solo la clausola e non inficia tutto il contratto. Tale norma &egrave; dettata a favore del conduttore, al quale, in caso di alienazione dell&rsquo;immobile, spetta un diritto di prelazione.</span></div> <div>&nbsp;</div>

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Ultimi commenti degli utenti

Io ho un contratto di locazione commerciale stipulato nel 1996 durata 10 anni. Vorrei sapere se il mio contratto si è rinnovato tacitamente per altri 10 anni, o se nè andava fatto uno nuovo. Grazie

3 Febbraio 2009 ore 16:08:41 - rita colantoni

UNA SOCIETA' IMMOBILIARE CHE AFFITTA UN COMPLESSO RESIDENZIALE AD UN COMUNE CHE LI UTILIZZA PER FARCI ABITARE FAMIGLIE SENZA FARGLI PAGARE IL CANONE,A CUI IL COMUNE STA RISTRUTTURANDO LE ABITAZIONI,E' SOGGETTO AD IVA AL 20% O MENO?

4 Febbraio 2009 ore 09:53:49 - CICALO' GIOVANNA

CONTRATTO COMMERCIALE.Il 26 giugno 2003 è stato registrato un contratto di locazione commerciale di anni 6 con inizio pagamento dal 1 settembre 2003. Il propietario mi invia in data 10.06.09 raccomandata r.r. richiedendomi: " MODIFICA DEL CANONE DA APPLICARE AL RINNOVO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE."ed aggiunge comunicandomi che per i successivi 6 anni di locazione sono assoggettato ad un aumento da corrispondersi dalla data 01.09.2009.Chiedo quindi cortesemente non avendo ricevuto detta comunicazione a mezzo raccomandata nei tempi stabiliti dalla legge cosa debbo ritenere valido o nullo. Grazie per la cortese attenzione e nell'attesa di un cortese riscontro in merito porgo distinti saluti. Tommaso Guerra.

14 Giugno 2009 ore 12:14:53 - TOMMASO GUERRA

per la manutetezione del edifficio no interno ma estrerno, barconi tetti acc. se e in pessime condizioni,visto che e un locale sempre pubblico e per tuttelare gravi danni , SI PUO PROCEDERE AI LAVOI, E CHI PAGGA

23 Giugno 2009 ore 13:26:21 - giuffrida patrizia

Buongiorno, qualcuno sa dirmi a chi spetta, all'interno di un immobile commerciale, la stipulazione di contratti di manutenzione per caldaie, condizionatori ecc? Non parlo del singolo guasto, ma del contratto in se e di chi deve accollarsi la spesa, affittuario o locatario?

17 Luglio 2009 ore 09:53:21 - ANONIMO

In data 01/07 ho riconsegnato le chiavi al proprietario del locale commerciale che avevo affittato (la comunicazione era stata mandata regolarmente 6 mesi prima e da allora non ho mai avuto notizie da parte del proprietario che ho rivisto solo x rendere le chiavi). Non mi ha pero' ancora restituito la cauzione; ne' ho ricevuto alcuna comunicazione ufficiale, nonostante io abbia sollecitato con raccomandata. Da quello che ho capito (ma solo in via informale tramite conoscenti)vuole tutto pulito e reimbiancato. Nel contratto che abbiamo firmato NON era specificato nulla in proposito,e quando avevo preso in locazione il negozio ho dovuto provvedere IO alla pulizia dei locali. Ho comunque reso i locali in buono stato, quindi penso di avere diritto alla restituzione della cauzione senza alcun addebito, ho ragione? Inoltre, entro quando il proprietario puo' contestare lo stato dei locali? Grazie x una risposta.

30 Luglio 2009 ore 13:33:56 - adix

quale data fa' fede all'inizio di un contratto di locazione commerciale, data di stipolo del contratto? o data del registro del contratto? o data dell'inizio di attivita nel locale?

2 Agosto 2009 ore 08:23:22 - rezaei panah

Vorrei sapere se alla cessazione di un contratto di locazione, in cui si specifica che il locale dovrà essere reso con tutte le migliorie effettuate dal locatario,dovrei rendere anche le parti mobili quali i faretti ad incasso,il climatizzatore,l'impianto di allarme...Grazie

21 Ottobre 2009 ore 09:39:02 - favros

Come è possibile (se lo è) fare un contratto di affitto per un HOTEL, FISSANDO OGGI IL PREZZO DELL'ACQUISTO e l'arco temporale della sua acquisizione, 2/3 anni, senza che il contratto di affitto di 9 + 9 abbia la prevalenza su altri accordi fatti tra le parti. Cioè io voglio affittare un Hotel ora chiuso, con lo scolo di avviarlo quindi di investire500/600.000?, quindi dopo tre anni voglio rilevarlo. Chiaramente chi vende l'Hotel come può garantirsi che alla scadenza dei tre anni, il conduttore, lo acquisti e non rinunci anche all'affitto. In questo momento il conduttore non può garantire con fidejussioni la somma totale per l'acqisizione, che è intorno ai 4.000.000?, altrimenti farebbe un mutuo e il problema non sussiterebbe. Non dico un escamotage... ma un'idea...? Inoltre non può configurarsi un affitto o ramo di azienda in quanto ora l'hotel è chiuso e chi lo ha acquisito non lo ha mai più riaperto, e il conduttore quindi sarebbe il primo gestore dell'Hotel stesso. Un ringraziamento, a chi è riuscito a leggere tutto quanto, anche forse un pò confusamente. ho scritto...UIn saluto G.Blini

6 Novembre 2009 ore 16:31:26 - gblini@fastwebnet.it

Ho appena riletto con un pò di attenzione, il testo che ho appena scritto, mi scuso degli errori, infiniti di digitazione che ho fatto,di solito sono un pò più preciso...grazie ancora, G.Blini

6 Novembre 2009 ore 16:34:44 - gblini@fastwebnet.it

ho appena letto questo testo e mi è sembrato molto utile

7 Novembre 2009 ore 16:24:56 - di mele anna maria

buon giorno, mi è stato comunicato che non verrà più rinnovato il contratto d'affitto commerciale,18 anni. perchè immobile non piùanorma (forse inagubile perchè in attesa di perizia) mi spetta indennità per cessata attività? ringrazio anticipatamente, distinti saluti

29 Novembre 2009 ore 01:01:19 - ggfel

Un mio amico commerciante in pelletteria ha ricevuto notizia dal figlio che l' esercizio dove lui vende è stato venduto dal proprietario dell' immobile sito in zona Tuscolano a Roma e lo stesso proprietario al conduttore gli a richiesto un assegno del figlio con ? 1000. Non sapendo a cosa và in contro il mio amico, chiedo cortesemente a cosa serve questo assegno del figlio di ? 1000 al proprietario dell' immobile che a diminuito l' affitto al mio amico da ? 950 a ? 800 senza porre nessuna modifica al contratto esistente. Ringraziando porgo distinti saluti

2 Dicembre 2009 ore 16:38:11 - Alberto Martino

Salve, l'attività di ristorante è assimilata all'attività alberghiera? Grazie

2 Dicembre 2009 ore 18:26:58 - Giancarlo Frongia

che tipo di contratto si usa per affittare dei locali a un partito politico per i 4 mesi della campagna elettorale?

18 Dicembre 2009 ore 18:26:20 - milia pelucchi

Mio figlio ha stipulato un contratto di locazione commerciale, c'è una appendice che dice che non è dovuto nessun interesse sul deposito cauzionale, tale norma è legittima o è una clausola vessatoria?

15 Gennaio 2010 ore 18:21:56 - Novello Antonio

quale data costituisce la data di stipula del contratto ai fini della disdetta del locatore nella locazione commerciale, data di stipula del contratto o data del registro del contratto o data dell'inizio della locazione?

9 Febbraio 2010 ore 20:58:51 - maria beva

io sono un artigiano ed ho preso in affitto un negozio,dopo averlo visionato ho cocluso il contratto. La parte locatrice dopo 3 mesi ha affittato anche il locale al piano superiore,però per accedere alle scale e salire al negozio superiore devono passare per la mia entrata. MI è STATO CHIESTO DI ISTALLARE a mie spese pareti divisorie fisse(cartongesso)ed una porta(nel mio caso 3 mt di larg.)in vetro con i vetri satinati, perchè questo affittuario vende gli stessi prodotti(ANCHE SE DIVERSI MA DI UGUALE MATERIA)CHE VENDO IO. COME DEVO METTERMI? GRAZIE E CORDIALI SALUTI

14 Febbraio 2010 ore 06:46:37 - valeri renzo

Stiamo in affitto in un locale commerciale dal novembre 2007 con un contratto per 6 anni. A seguito del terremoto in abruzzo del 6 aprile 2009 il locale è risultato inagibile. Dopo aver fatto i lavori di ristrutturazione, il proprietario ci ha convocati per comunicarci che il locale adesso è agibile, però vorrebbe annullare il contratto che avevamo e che scade nel 2013 e farne uno nuovo con un aumento di 200,00 euro rispetto all'altro. e' possibile questo? grazie

19 Aprile 2010 ore 17:16:44 - MARISA

NON HO PAGATO DUE MESI DI CONTRATTO RISTORAZIONE CHE SCADE E DEVE ESSERE RIFATTO, SI PUO TENERE IL PROPRIETARIO I MESI DI ANTICIPO VERSATI................

28 Aprile 2010 ore 22:16:16 - MAURIZIO CORSO

come fare contratto affitto per locazione di palestra

8 Maggio 2010 ore 17:46:18 - battista mondani

Salve, devo aprire un negozio di salumi e formaggi e gastronomia ho tutti i requisiti, ma a giorni dovrò stipulare un contratto d'affitto ad uso commerciale il proprietario mi ha comunicato di non avere l'agibilità del negozio, cosa devo fare firmo o mi rifiuto? Grazie, Manuela

30 Giugno 2010 ore 08:34:01 - Manuela Ziglio

Buonasera, ho affittato un negozio da 12 anni (scade il contratto a fine settembre). Nessuno ha dato disdetta e pertanto risulta rinnovato per altri 6 anni. Ma devo effettuare nuove certificazioni? o non devo fare niente... Grazie dell''informazione. Diego

25 Agosto 2010 ore 21:39:43 - Diego Ferrari

dferrari@af-ferrari.it

25 Agosto 2010 ore 21:42:11 - Diego Ferrari

sono proprietario di un fondo di 20 metri quadri affittato per uso commerciale da circa 30 anni ( diversi conduttori si sono alternati negli anni)chiedo se è neccessario avere il bagno con le leggi attuali e se si chi deve pagare le spese.Grazie Luigi

9 Settembre 2010 ore 16:58:44 - luigi marinari

HO in affitto un negozio da 12 anni ,il propietario mi dovrebe rinnovare il contratto per atri 6 anni,vorrei sapere gentilmente se lo puo raddoppiare

1 Ottobre 2010 ore 19:06:54 - perego fabio

sono a fine contratto di locazzione 9+9 cosa posso fare?e cosa mi aspetta di diritto?

6 Ottobre 2010 ore 20:57:04 - forzati giampiero

Vorrei acquistare un fondo che al momento è affittato. Il contratto è stato appena rinnovato di altri sei anni e ceduto ad un nuovo conduttore insieme all'azienda. Devo pagare un indennità al conduttore se intendo risolvere il contratto di locazione ed usare il fondo? Grazie

10 Ottobre 2010 ore 13:47:55 - sabrina coccoloni

io e mia moglie abbiamo, in un paesino del sud pontino, un piccolo negozio di dolci il cui locale è di proprietà del Comune. Questa attività è iniziata nel mese di luglio del 1982 con mia suocera, con regolare contratto di affitto che nel tempo variava al variare dell'indice istat regolarmente anche se un volta, però io ancora non c'ero, gli è stato raddoppiato l'affitto senza nessun preavviso Scavalco alcuni passaggi che penso non interessino, nel 2006 mia suocera ha fatto atto di donazione alla figlia, mia moglie, e sono state avviate tutte le pratiche al Comune per la voltura, licenze, contratto di affitto etc. Dal 2006 al 2008 l'ffitto è stato regolarmente pagato con i bollettini che mandava il Comune perchè così si è sempre fatto, poi dopo non sono più arrivati bollettini. Succede che dopo poco tempo io mi reco su al Comune per sapere come mai non arrivavano più questi bollettini e mi sento rispondere che stavano rifacendo i contratti. Siccome alla donazione mi dissero che il contratto esistente andava volturato da mia suocera a mia moglie pensavo che li stessero rifacendo per questo motivo. Passa ancora tempo non arriva nulla e torno su al Comune, nel frattempo sono rimasto arretrato con l'affitto vecchio di 2 anni perchè anche se io prima volevo pagarlo mi avevano detto che non potevo non avendo i nuovi parametri per effettuare i versamenti e siamo andati avanti cosi fino a ieri 14-10-10 quando per caso ,ieri, sono dovuto andare su al Comune per unl'tra cosa. E' successo che mi chiamano dall'economato e mi riferiscono che il contratto è stato annullato per mancanza del certificato di agibilità, un contratto esistente dal 1982, e che quindi devono rifarli subito e che pero la cifra non è più quella ma bensì praticamente raddoppiata. tutto questo cambiamento verrebbe attuato nell'arco di due mesi perchè a gennaio dovrebbero partire i nuovi contratti. Vi giuro che una cosa del genere non mi è mai capitata visto che io abito in affitto ed ho avuto anche padroni di casa pessimi non mai avuto di questi problemi. Volevo chiedere a voi se tutto questo è possibile, se si può annullare così un contratto, se può chiedere un aumento così in due mesi, setutto questo è legale. scusatemi ma stiamo così nervosi che non sappiamo a chi rivolgerci Vi ringrazio di cuore Palmerino

15 Ottobre 2010 ore 09:47:26 - Fusco Palmerino

ma le risposte a tutti i quesiti sopra esposti dove sono?

14 Novembre 2010 ore 19:59:05 - mario pedone

chi paga il bagno'

20 Novembre 2010 ore 11:01:22 - luigi marinari

le domande, alcune, sono pertinenti e interessanti, ma non risponde nessuno?

22 Novembre 2010 ore 11:51:32 - ds

Buongiorno, scade un contratto commerciale di 6+6 se do disdetta con l'intenzione di rinnovarlo cambiando qualche clausola il conduttore potrebbe richiedere l'indennitè di avviamento grazie

29 Novembre 2010 ore 10:02:10 - lova maria luisa

vorrei sapere quanto è la spesa di registrazione di un contratto di locazione commerciale? a carico di chi è ho l'impressione di aver pagato troppo mi è stato detto che la mia parte cioè la metà è 135 quindi un totale di 270 è possibile?

15 Dicembre 2010 ore 22:36:31 - serena

scusate tutte domande interessanti le cui risposte potrebbero essere d'aiuto ma dove sono?

28 Dicembre 2010 ore 18:58:47 - agostina desimone

ok.

11 Gennaio 2011 ore 15:58:02 - pincopallo

buonasera, al 31 marzo scade un contratto attivita artigianale di 6+6 ,mi è stato chiesto a dicembre 2010 a voce senza raccomandata il raddoppio del canone , è regolare?

15 Gennaio 2011 ore 18:19:31 - giovanni fiore

Buongiorno, ho in in corso la gestione di un albergo con una srl della quale sono amministratore esocio al 50%. Nel contratto di locazione regolarmente registrato ? presente la clausula " la societa assume formale impegno nei confronti del locatario che per qualsiasi attivit? straordinaria ivi compreso il trasferimento delle quote sociali dovr? ottenere il parere favorevole del locatario che avr? efficacia vincolante e pertanto, ogni atto privo di tale parere dovr? essere considerato nullo". Dal momento che sto prendendo in considerazione per motivi familiari la cessione dell?intera societ?, chiedo se vado incontro a dei problemi di carattere legale e amministrativo. Preciso che gi? nel corso della gestione ho acquistato da un terzo il 50% delle quote senza avere richiesto e ottenuto un formale parere dal locatario. Attendo cortesi commenti.

18 Febbraio 2011 ore 21:37:29 - vittorio

dopo 12 anni sono un bar o diritto a 18 mensilita nella circostanza decidessi di non accettare le nuove condizioni inquanto diverse e onerose

1 Marzo 2011 ore 15:04:49 - rugiero romano

Al termine del contratto di affitto di 6 anni + 6 anni di un attività commerciale, il propetario del fondo mi rinnoverebbe il contratto portandomi però l'affitto dai 500 euro attuali a 1200 euro.Lo può fare?!

11 Marzo 2011 ore 21:32:23 - Di gesaro Mirko

salve vorrei un consiglio,nel 2007 ho stipulato un contratto di fitto ad uso commerciale con durata 6+6, contemporaneamente al contratto registrato il locatore mi ha fatto firmare un altro contratto mai registrato di importo inferiore (350,00 registrato 800,00 l'altro) e non avvisandomi che il suo locale non aveva la possibilità di ricevere le utenze telecom ed altre (necessarie per l'attività).Dopo circa 1 di insistenti richieste e sollecitazioni in via bonaria da parte del mio legale ho deciso di versare la somma registrata nel contratto reale.Oggi il locatore mi ricatta dicendomi che andrà a registrare l'altro contratto perchè non era datato, quello che chiedo può farlo?

25 Marzo 2011 ore 12:32:16 - pasquale d'alterio

Dove trovo le risposte?

5 Aprile 2011 ore 08:08:50 - Donatella Zanotti

vorrei un consiglio prima della scadenza del mio contratto ad uso commerciale il propietario mi invia un adeguadamento del fitto per i secondi 6 anni è giusto puo richiederlo si ho no grazie per una vostra risposta

28 Aprile 2011 ore 13:49:44 - albrto saletti

Salve, in caso di cessazione di un attività commerciale, come ci si deve comportare in rispetto al contratto d'affito in corso???? grazie.

1 Giugno 2011 ore 11:47:11 - Maurizio

dove sono le vs risposte ai quesiti altrimenti è inutile farle. grazie

10 Giugno 2011 ore 13:57:45 - annamaria lazzaroni

ok

19 Giugno 2011 ore 02:16:28 - ricki neno

VORREI SAPERE ANCH'IO DOVE SONO LE RISPOSTE ?

7 Luglio 2011 ore 22:32:58 - ORNELLA CERVARO

questo non è un forum pertanto possono anche non esserci risposte. questo è solo uno spazio per commentare ed esprimere opinioni.

12 Luglio 2011 ore 09:03:56 - Silvia

vorrei sapere se il giorno della scadenza del fitto di ramo di aziensa il nuo affittuario non si presenta e la societa che dovrebe uscire gestisti ancora il romo d'azienda ancora per 6 mesi e solo dopo sei mesi con prepotenza la nuova societa si prende il ramo di azzienda in contratto stipulato in datra 3 feb.2011 è ancora valido grazie

29 Agosto 2011 ore 13:01:38 - silvi leopoldo

Ho un contratto di locazione per la installazione di antenne per telefonia mobile per la durata di 9 anni.Nel contratto è previsto disdetta anticipata da parte del conduttore.In questa circostanza il canone deve essere retribuito fino alla scadenza naturale del contratto oppure sino alla data della disdetta? Grazie

5 Settembre 2011 ore 18:39:45 - enzo lipsa

Dopo la fine di un contratto commerciali 6+6 il propietario mi ha dato la disdetta 6 (sei) mesi prima della scadenza. Mi sono rifiutato di lasciare il locale perchè non notificato almeno 12 mesi prima.Inoltre alla stipula del contratto con la società il propietario era socio. Inoltre più della metà dei costi per costruire il locale è stato sostenuto dalla società quindi anche dal sottoscritto.Al momento della cessione delle sue quote eravamo al 9°(nono) anno del 6+6. Chi ha ragione? posso far valere i miei diritti sull'immobile? Grazie per una risposta celere.

24 Settembre 2011 ore 18:10:06 - orlando mironti

ho in affitto un negozio dal 2008 e ho dato al propietaro una cauzione di 2700,00euro e in piu dei libretti al portatore di 13000,00mila euro secondo voi lui e in legge per avermi chiesto tutti questi soldi??

30 Settembre 2011 ore 12:52:39 - tosto gabriella

Buongiorno, avrei bisogno di un informazione, ho trovato un locale commerciale in affitto di circa 80 mq, dove vorrei adibirlo a centro abbronzatura-estetico, siccome questo locale è privo di bagni (compreso per disabili) a chi spetta la spesa? e per quanto riguarda l'impianto di riscaldamento?

1 Ottobre 2011 ore 12:41:34 - Veronica

a marzo 2010 ho registrato contratto di affitto per negozio. il proprietario ha voluto inserire una clausola che dice che dopo i 6 anni non rinnoverà più il contratto perchè la nuora vuole allargare il locale vicino al mio.sono 33 anni che affitto il negozio e ogni 6 anni ho sempre registrato un nuovo contratto.Qualcuno sa dirmi se può veramente mandarmi via e se ho diritto alle 18 mensilità ? grazie.

23 Ottobre 2011 ore 14:44:53 - marinella

Ho acquistato un locale di mq. 195 in una stradina del centro città all'asta nel dicembre 2010 in cui vi era un contratto di locazione stipulato nel 1996 per £ 1.200.000 dalla società poi fallita. Il curatore subentrato al contratto ha continuato ad incassare i fitti.Nelle more c'è stata una cessione d'azienda (da società di persona ad srl)senza che il contratto venisse modificato. Oggi il conduttore vorrebbe far valere ancora il vecchio contratto pagando in euro il corrispettivo di £ 1.200.000. Preciso che il contratto è stato registrato solo nel 1996. Nel 2011 è ancora valido quel contratto, e comunque il prezzo della locazione è modificabile? Grazie

16 Novembre 2011 ore 19:50:38 - peppino Libreti

ma come si deve fare per avere un parere ?

20 Novembre 2011 ore 14:25:39 - marina

Il locatario di un negozio che ha cambiato la vetrina e ha rinnovato l'impianto di illuminazione per i suoi fini, a fine contratto (dopo oltre 10 anni) può chiedere un corrispettivo al locatore o (soprattutto) al locatario che prenderà il suo posto? Oppure quanto modificato entra a far parte del locale senza nessuna pretesa da parte del locatario uscente?

26 Novembre 2011 ore 11:25:48 - Ernesto Stovini

C'è POSSIBILITà DI LEGGERE LE RISPOSTE? SI O NO? lE DOMANDE SONO MOLTO INTERESSANTI, MA CHI RISPONDE E DOVE? SEMBRA UNA BELLA PRESA IN GIRO.

11 Dicembre 2011 ore 23:05:01 - ANTONELLA

Salve, ho affittato un locale ed ho aperto in negozio , ma il locale non ha l'agibilità e cioè non ha il bagno non ha allacciamento alla rete idrica non ha impianto elettrico a norma ecc. ho chiesto al locatore di adeguare il locale ma non ha nessuna intenzione , ora sono in ritardo con l'affitto e il proprietario mi vuole sfrattare , cosa posso fare???

16 Dicembre 2011 ore 10:52:52 - sergio patti

Salve, Dopo 12 anni di attività commerciale ( parrucchiere ) non mi viene rinnovato il contratto di locazione. Ricevo regolare comunicazione, e mi trasferisco nella stessa via, in un locale molto piu' piccolo. Adesso vengo a sapere che il proprietario dell'immobile, ha affittato il mio vecchio locale, ad un altro parrucchiere. E' possibile? Oppure c'e qualche legge alla quale io possa appellarmi?

18 Dicembre 2011 ore 13:07:35 - Daniele De Santis

attivta commerciale contratto scado dopo 18 anni .IL propietaro dell ,immobile quando può chiedere

23 Gennaio 2012 ore 23:09:43 - domenicosangineto

contratto commerciale scaduto. IL propietario dell immobile quando può chiedere di aumento.

23 Gennaio 2012 ore 23:42:11 - domenicosangineto

Chi si occupa dei diritti di un negoziante all'interno di un Albergo? Vorrei sapere se debbono assicurare un minimo di presenze visto che è un albergo di oltre 350 camere.

21 Febbraio 2012 ore 09:24:04 - Susan Wyszomierski

buongiorno ho un contrato commerciale della durata di 6 + 6 anni che è in scadenza (secondi 6 anni) , ho diritto alle 18 mensilita di indennizo per fine locazione ! e poi , all'inizio della locazione ho effettuato lavori di ristrutturazione per circa il valore di Lire 70.000 (milioni), regolarmente autorizzati dalla proprietà, quindi, posso reclamare le cifre spese per le migliorie apportate? Essendo io un architetto, ho eseguito le opere con la mia supervisione e con una scelta di materiali e gusti adatti ad una qualsiasi attività commerciale di pregio, posso vantare pretese? grazie anticipatamente per quanto mi riferirà, cordiali saluti.

1 Marzo 2012 ore 12:38:21 - Ali vazinzadeh

dove si leggono le risposte alle domande formulate sopra?

12 Marzo 2012 ore 10:29:47 - maria esposito

Volevo chiedere: io ho dato disdetta del locale che avevo in affitto ad uso commerciale sei mesi prima come scritto nel contratto. Ma il titolare del locale non ha tenuto conto della mia disdetta perchè dice che bisognava riconsegnare le chiavi. Cosi ha continuato ad addebitarmi i canoni a mia insaputa.Fino a che,dopo 2 anni, vedendolo ancora sfitto io ho chiesto se era tutto a posto. Al che mi sono ritrovato con 10.000 euro da pagare. Loro mi avevano inviato alcune raccomandate di sollecito, ma io non essendo più in quel locale non le ho mai ricevute. Questo essendo un ente pubblico non ha nulla da perdere. Tra l'altro il contratto 13 mesi dopo la mia lettera di disdetta è scaduto il contratto ed è stato rinnovato.Anche qui mi è stato risposto che il contratto si rinnova se non ho consegnato le chiavi. mi dite se posso fare qualcosa......grazie

12 Marzo 2012 ore 10:56:40 - Marinucci Alfredo

sono stata 12 anni in affitto in un locale xche' avevo un negozio di abbigliamento x 12 anni senza contratto,senza ricevere mai ricevute mi aspetta qualcosa??? cm mi devo comportare secondo voi???? aspetto una risposta ....grazie!!!!

30 Marzo 2012 ore 23:31:45 - elena variopinto

qualcuno può confermare che le riposte non si riceveranno mai? Peccato perchè molto interessanti!

10 Aprile 2012 ore 16:11:57 - longo luigia

ho un'attivita' commerciale con contratto di locazione 6 + 6 stipulato un'anno fa con un locatore persona fisica alla cifra di ? 1200 mensili. il mese scorso questa persona ha venduto ad una societa' che ha applicato l'Iva richiedendo il pagamento di ? 1200 + iva mentre io sostengo che l'importo non puo' aumentare. E' corretto quanto sostengo? grazie

24 Aprile 2012 ore 22:48:41 - marco bozzo

Sono proprietario di un capannone di mq.250 affittato a un autotrasportatore con contratto stipulato e registrato l'1/08/2005 .Non ho mai chiesto aumenti , abbiamo versato annualmente la tassa del 2 % , ora chiedo come posso fare per chiedere un aumento dell'affitto anche se per legge ( primi 6 anni + ulteriori 6 anni di rinnovo tacito) Ringrazio e porgo cordiali saluti.

10 Maggio 2012 ore 18:47:05 - Lanfranco Martelli

Io volevo fare una domanda ma è vero che il conduttore deve restituire 36 mensilità nel caso in cui il locatore arrivato alla sadenza dei 12 anni se ne vada di sua spontanea volontà???Grazie

24 Maggio 2012 ore 19:07:47 - Merlo Valentina

volevo fare una domanda ma è vero che il conduttore deve restituire 36 mensilità nel caso in ccui dopo 26 anni di locazione decida di disdire il contratto ancora prima della scadenza dello stesso?

12 Giugno 2012 ore 09:17:53 - manunta giovanni

SALVE IO HO UNO LOCALE COMMERCIALE IN AFFITTO CON CONTRATTO DI ANNI 6+6 DI 160 MQ CIRCA PER USO TRATTORIA E PAGO LA BELLEZZA DI 1800,00 ? AL MESE, ORA IO VORREI VENDERE LA MIA ATTIVITA' MA PURTROPPO NON RIESCO A VENDERE PERCHE' IL PROPIETARIO DEI MURI VORREBBE DA CHI SUBBENTRA UNA FIDEUSSIONE BANCARIA DI 12 MENSILITA' E NELLO STESSO TEMPO FARE UN CONTRATTO NUOVO CON RELATIVO AUMENTO A CHI SUBBRENTA, FACENDOMI SCAPPARE TUTTI QUELLI CHE SAREBBERO INTERESSATI ALL'ACQUISTO. LA DOMANDA E QUESTA : PUO' IL PROPIETARIO METTERMI IL BASTONE FRA LE RUOTE SAPENDO CHE IL MIO CONTRATTO A ANCORA 6 ANNI? NON CREDE CHE TUTTO QUESTO SIA UN PO VESSATORIO? COSA POSSO FARE? ORMAI LE HO PROVATE TUTTE MA NON RIESCO A RISOLVERE IL PROBLEMA, POTETE AIUTARMI A NON SUICIDARMI PER QUESTO GRAZIE

21 Giugno 2012 ore 15:38:22 - MAURIZIO FRATTALLONE

ho un contratto di affitto per un locale artigianale valido ancora x 4 anni.il proprietario vuole farmi l'aumento del canone non in base all'istat ma perchè deve pagare l'imu.Può farlo ? se qualcuno ha avuto il mio stesso problema può darmi un consiglio ? grazie.

16 Luglio 2012 ore 20:14:30 - marina

Buongiorno , ho un locale commerciale in affitto, il proprietario continua ad aumentare il canone secondo gli aumenti instat ma ha raggiunto una cifra che comincia ad essere fuori mercato, posso chidere di rivedre il prezzo portandolo ad una cifra accettabile? Grazie

7 Novembre 2012 ore 18:22:03 - antonino pellegrino

Qualcuno sa dirmi se per la locazione commerciale-artigianale gli impianti elettrici esistenti devono essere a norma e certificati, pena la risoluzione del contratto stesso???

26 Novembre 2012 ore 14:57:07 - Antonio MADARO

Qualcuno sa dirmi se per la locazione commerciale-artigianale gli impianti elettrici esistenti devono essere a norma e certificati, pena la risoluzione del contratto stesso???

26 Novembre 2012 ore 14:57:28 - Antonio MADARO

qualcuno sa dirmi se prendo un locale in affitto d azienda devo pagare io i debiti del vecchio titolare???

28 Novembre 2012 ore 13:20:19 - simone amato

Ho letto tutte le domande fatte per avere ovviamente una risposta,ma, se queste non ci sono , a cosa serve perdere tanto tempo ( che vanifica la soluzione immediata di tanti problemi).

23 Marzo 2013 ore 18:02:38 -

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7 Dicembre 2013 ore 23:13:28 - fred

salve io ho un contratto di affitto di un fondo commerciale vorrei sapere se il proprietario e obligato a rilasciarmi la certificazione dellimpianto eletrico a norma grazie

21 Febbraio 2014 ore 18:48:32 - giovanni tavolario

salve io ho un contratto di affitto di un fondo commerciale vorrei sapere se il proprietario e obligato a rilasciarmi la certificazione dellimpianto eletrico a norma grazie

21 Febbraio 2014 ore 18:48:57 - giovanni tavolario

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